广东省江门市某建筑公司与某投资公司等

执行异议申请再审案件

委 托 人: 广东省江门市某建筑公司

委托事项: 对广东省高级人民法院(20xx)粤高法民一终字第xx号 民事判决申请再审

受理法院: 最高人民法院        审理程序: 再审

审理结果: 胜诉（最高人民法院提审）

承办律师: 邓海虹                 

一、基本案情

原告：广东省江门市某建筑公司，某工业园区工程施工方。

被告1：某投资有限公司，金华大厦的实际开发方。

被告2：某物业公司，金华大厦的物业公司，

1、原告依据生效判决，申请法院对已查封的被告房产进行拍卖。

（1）1995年9月，被告1以案外人城建公司的名义开发建设金华大厦商业中心，拖欠原告工程款及利息1600余万元，双方产生纠纷。

（2）2002年5月31日，双方签订《协议书》，双方认定欠款金额为2600万元，用金华大厦的三楼和五楼全层抵押，如某投资公司逾期付款，该三层和五层的房产以物抵债，过户给原告。但是未办理抵押登记。后被告1迟延付款，也不同意用房产折抵欠款。该协议在诉讼中被法院以违反“流质契约”的禁止性规定认定无效。

（3）2005年1月，原告向某中级人民法院起诉，要求被告1支付拖欠的建设工程款1600余万元。并查封了金华大厦的四层商铺，经查确定没有任何权属交易的登记记录，亦没有任何抵押、出租或者以物抵债的备案登记。

（4）2008年8月，经广东省高院终审判决，被告1应支付原告欠款及利息约1300万元。

（5）2008年9月，原告向法院申请拍卖金华大厦四层商铺，以偿还欠款。

2、被告2某物业公司提出执行异议，要求解除对四层商铺的查封。

2008年11月，执行案外人某物业公司向法院提出执行异议，要求解除对房产的查封。理由是被查封的房产不是被告1的财产，而是某物业公司的资产，并提供如下证据：

（1）2000年3月13日，被告1公司做出《董事会决议1》，约定：将股东林某和另一股东多投入的资金用于金华大厦的开发建设，多投入的本金作为投资款，按照20%计算利息。并约定金华大厦的销售收入先偿还银行借款和股东之外的对外借款后按照比例偿还股东的投资款本金及利息。第7条还就支付原告工程款做了安排，同意将三层抵押所得贷款偿还原告的工程款。

（2）2003年5月14日，被告1公司做出《董事会决议2》，决议“决定将金华大厦首层作价1996万元和四楼全层作价1884万元转让给股东林某，以抵偿其多投入的出资本息。”

（3）2003年5月22日，林某向被告出具委托书，要求将金华大厦首层和四层过户至某物业公司。

（4）2003年5月26日，被告某投资公司与某物业签订《购买房屋协议书》，某物业购买金华大厦的首层和四层，房款从被告某投资公司欠某物业公司款项中冲减。

另查：被告1某投资公司注册资本100万元，股东林某出资40万元，占40%股份；另2个股东占60%股份。被告某物业注册资本1000万元，林某出资975万元，占97.5%股份。

2003年5月14日《董事会决议2》主要内容：“① 各董事一致同意林某多出资部分的本息以某投资公司的剩余物业抵扣；②将金华大厦首层转让给林某，以顶抵其多投入的1996万元，投资公司欠中行的1600万元由林某负责偿还；③四层作价1884万元转让给林某，以抵偿其多投入的出资本息；④七楼、八楼作价1200万元，转让给另一股东，以抵其多投入的出资本息。”（该协议在一审中原告认可了其真实性，但认为决议是规避法律非法转移财产的行为，没有转移房产的效力。）

（5）2004年11月19日，某物业与他人签订《租赁合同》，将四楼出租作为酒廊，租期8年。

（6）2004年12月，某物业对金华大厦首层房屋办理了《房地产权证》。

（7）2005年10月31日，被告1与合作开发方城建公司因土地使用权和物业过户问题产生诉讼。2008年3月31日，经广东省高院终审判决，确认“金华大厦虽在城建公司名下，但实际是被告1的物业。城建公司没有及时为被告1办理过户手续存在过错，判决在影响过户手续的原因消除后，城建公司应将金华大厦的部分物业过户给被告1或者其指定的客户名下”。

3、法院认定异议成立，裁定解除查封四层商铺。

2009年11月，法院对某物业提出的执行异议进行了听证，并裁定异议成立，认为该房屋在查封前已经转让给某物业，而非被告1的财产，解除查封和停止拍卖程序。

4、原告对裁定不服，提起申请执行人异议之诉

（1）2009年12月15日，原告向某中院起诉，要求：①依法确认金华大厦四层的房产所有权不属于被告2某物业所有；②原告依法享有拍卖上述房屋清偿部分债务的优先权。

（2）2011年11月，某中院判决认定：1、金华大厦4层没有过户给被告2某物业之前，被告2不享有上述房产的所有权，2、驳回原告其他诉讼请求。对原告优先受偿的权利没有认定。原告不服上诉。

（3）2012年6月，广东省高院判决驳回上诉，维持原判。

判决主要理由：

①决议2处分的仅仅是首层和四层物业，没有处分当时抵押给原告的三层和五层物业，不存在恶意逃避债务，侵害原告利益的故意；

②被告2已经实际购买了四层物业，并用股东林某的投资款本金及利息支付了全部对价；

③原告在2005年1月查封了诉争房屋，而被告2某物业2004年11月就与他人签订了《租赁合同》，在查封之前，被告2已经实际占有使用；

④本院此前的生效判决已经认定，因城建公司的原因导致没有及时办理过户手续，故某物业对诉争房屋没有在被查封前过户没有过错；

⑤依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，单位办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

二、邓律师代理意见

1、被告2某物业公司对诉争房屋未支付任何价款，不享有对抗强制执行的权利。

被告1某投资公司谎称已经将争议房产转让给被告2某物业公司，全部购房款1884万元用林某的借款本金及利息支付。而案件事实是：林某与被告1某投资公司之间并不存在借款及利息，也不存在多投入资金。

二审法院依据被告1某投资公司提供的虚假账目，错误认定林某投入借款本金3720.3万元，计提利息6007.3万元。而客观事实是：

（1）依据被告1某投资公司在二审提供的《长期借款明细分类账》中有效票据统计，只能认定林某通过香港科埠公司和华联轴承公司向投资公司投入资金768.24万元，剩余2952万元没有任何银行付款凭证或者第三方收款票据证明。

审计机构通过对被告1某投资公司提交证据进行审计，发现被申请人通过做假记账凭证、自开收据虚构转账凭证、偷逃税款、变造会计凭证（1997年7月至1999年6月共变造53张记账凭证，将“资本公积”篡改为“长期借款”，金额共333.92万元）等方式，虚增林某投资金额（借款）2592万元，虚假计提利息6007.3万元。

（2）依据被告1某投资公司章程九条：“合作公司的首期投资总额为14600万元”。章程第十一条“各方应按工程进度及各方相应的出资额按期投入资金”。林某持有公司40%股份，首期投资额应为5840万元，其投入的768.24万元只是履行股东的投资义务，款项性质是资本公积（公司清算前不可抽回的项目投资），而非借款。

（3）依据被告1某投资公司在二审提供的《股东分配物业情况明细表》，截至2004年12月，林某通过董事会决议的方式已经受让了金华大厦价值7776万元的房产。扣除其前期投入768.24万元，林某从被告1某投资公司处私分房产价值7007.76万元；即便再扣除本案争议房屋（作价1884万元），林某仍违法获利5123.76万元。

因此，被告2某物业公司称购房款1884万元已从投资公司欠林某借款中支付是虚假的，被告2某物业公司没有真实购买房屋。

2、被告1某投资公司内部的《董事会决议》，对原告（再审申请人）不具有对抗效力。

2005年1月，法院对诉争房产依法查封，3年半时间无任何人提出异议，而2008年11月，在法院拍卖该房产时，被告1突然拿出5年前的一份《董事会决议》，称该房屋已经于2003年5月作价1884万元，以抵偿该公司法定代表人、大股东林某的借款。

该决议是被告1公司内部文件，从未向工商、建委或第三人公示过，对原告不具有对抗效力。该房屋仍登记在被告1某投资公司名下，被告2某物业公司不仅没有取得房产的物权，也不享有其他实体权利，无权要求解除诉争房产的查封。

截止到2013年1月15日，被告1某投资公司尚欠原告执行案款16,362,952.00元，而被告1某投资公司除被查封房屋外，已无可供执行财产。很明显，被告1伪造《董事会决议》是为了对抗房产拍卖，通过 “金蝉脱壳”，达到拒不偿还债务的目的。

综上，江门市中级人民法院中止执行被查封房产错误，原告享有对该房产拍卖所得价款优先受偿的权利。 

三、法院裁判结果

最高人民法院认为：江门市某建筑公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，作出裁定书，裁定如下：

一、本案由最高人民法院提审；

二、再审期间，中止原判决的执行。

附：

1、再审听证律师代理意见

2、最高人民法院裁定书一份