陈明宏与丁小强房屋买卖合同纠纷案

委托人：陈明宏       委托事项：诉讼

审理法院：朝阳区法院      审理程序：一审

审理结果：胜诉

主办律师：孙建章

一、基本案情

2013年3月19日，经某中介公司居间，原告陈明宏与被告丁小强签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要内容为：1、原告将建筑面积167.81平方米、位于北京市朝阳区建国路的房屋以900万元人民币的价格转让给被告，其中，签约当日，被告支付购房款人民币265万元，包括180万元的定金，剩余款项中的630万元于办理完毕该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给原告，如贷款未获批准，则被告以现金方式支付余款；2、2013年5月19日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续； 3、被告应于2013年3月31日前向银行申办抵押贷款，并最迟应于2013年4月15日前取得银行开具的批贷承诺函或其他同类文件；4、因其他违约行为造成合同及补充协议不能继续履行的，守约方有权单方解除合同及补充协议，并按总价款20%向守约方支付违约金。

合同签订后，被告因购房资格问题无法办理过户，无奈，原告委托律师向被告发送了律师函，要求被告于6月2日前完善购房资格。

后双方在协商房屋过户事宜时得知：被告本身并不具备真实的购房资格，但其却通过非法渠道，获得了一套虚假的购房资格证明，欺骗原告和中介，在办理房屋转移登记过程中，被房屋管理部门识破，故无法办理房屋转移登记手续。

二、一审情况

原告起诉至法院，主张：1、解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告支付违约金180万元；3、腾退房屋并支付房屋使用费；4、赔偿装修损失。

被告反诉，主张：1、解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、原告支付违约金180万元；3、原先赔偿中介损失22.5万，契税损失26.7万元。

三、律师意见

1、《合同法》第94条第4项规定：当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。由于被告提供的购房资格是虚假的，违反了相关约定，导致双方的签约目的无法实现，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应予以解除。

2、由于本合同的解除是由于被告提供虚假的购房资格，合同无法履行的责任在被告方，故被告应按约定向原告支付总房款20%的违约金共180万元。

3、被告占用原告的房屋，破坏房屋原有装修，故被告应赔偿原告装修损失，并承担房屋费。

4、针对被告的反诉，第一、中介费是被告支付给第三方的居间费用，契税是被告支付给税务机关的，故被告应向中介机构和税务机关主张；第二、本合同的解除过错不在原告，完全是因为被告弄虚作假，欺骗原告和房屋登记部门所致，故原告不应支付违约金。

四、判决结果

除装修损失外，原告其它诉讼请求均得到了法院的支持，而被告的反诉请求均予以驳回。