北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2015)朝民初字第02855号

原告北京某甲房地产经纪有限公司，住所地略。

法定代表人姚某，经理。

委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。

被告祝某某，男，出生略，住址略。

委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。

被告沙某，女，出生略，住址略。

委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。

原告北京某甲房地产经纪有限公司（以下简称某甲公司）与被告祝某某、被告沙某（以下合称二被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。某甲公司的委托代理人任海峰、二被告的委托代理人王东红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告北京某甲房地产经纪有限公司诉称：我公司是一家专业的房地产经纪机构。2014年2月16日，经我公司撮合，二被告与案外人张某某签订《居间成交确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某某将位于北京市朝阳区安贞里三区18号楼3单元#号房屋（以下简称#号房屋）出售给二被告，总价款为338万元，并约定：居间服务费33800元，二被告应当在签订合同时支付5000元、面签时支付25000元，剩余3800元在过户当日支付，逾期支付需支付相应的违约金。上述合同签订后，二被告支付给我公司5000元服务费。在二被告与张某某的房屋买卖合同履行过程中，由于房屋价格下降，二被告以各种理由拒绝履行合同，于是张某某将二被告诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。北京市朝阳区人民法院于2014年9月20日做出（2014)朝民初字第31968号民事判决书，认定《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，二被告不履行合同的行为构成违约，并判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、二被告连带支付张厚成违约金15万元。二被告对判决不服，提起上诉。二审过程中张某某与二被告达成调解协议，调解结果为解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、二被告支付张某某违约金6万元。我公司在居间服务过程中已经尽到了合同义务，二被告应当依照合同约定制度服务费及违约金。因此，我公司诉至法院，请求法院判决：1、解除我公司与二被告之间签订的《居间成交确认书》及《北京市量房屋买卖合同》之《补充协议》中关于居间服务的事项；2、被告支付我公司居间服务费28800元；3、二被告按每日千分之五的标准，向我公司支付自2014年4月23日起至实际支付上述居间服务费完毕之日止的违约金。

被告祝某某、沙某共同辩称：首先，某甲公司并未向我们提供房源，双方签订《居间成交确认书》的时间是2014年2月16日，但是在2014年1月15日的时候我们已经通过我爱我家看过皆屋，并与房主进行了面谈。为此，我们还向我爱我家支付了1万元意向金，但由于房屋房龄过长，房主也并非唯一产权人，所以我爱我家向我们表示无法提供居间服务，并将1万元意向金退令了我们。之后，由于某甲公司表示其能促成房屋买卖，且收费较低，我们才与之签订了居间服务协议。其次，在《北京市存量买卖合同》之《补充协议》中有约定，服务费一共分三笔支付时，第一笔5000元于签订合同时支付，第二笔25000元于银行面签时支付，第三笔3800元于过户时支付。我们已经支付了5000元的居间服务费，这笔费用包括的服务内容是某甲公司帮助我们审核合同、办理网签、提供咨询，但是合同签订后由于卖方手续不全，网签时间一直拖到3月30日才办理完毕。从第二笔居间服务费的数额来看，第二阶段的银行面签是整个居间服务的关键阶段，某甲公司应当为我们找到一家合适的银行，协助双方办理面签事宜，但是某甲公司始终没有将面签的详细事项告知我们，我们对于网签的进展一无所知。后来我们自己咨询银行才得知，30年以上房龄的房屋是不可能贷款的，这也就导致我们没有能力继续购买房屋。2014年4月9日，我们向某甲公司明确表示买不起，这也是在行使不安抗辩权，某甲公司要求我们支付居间服务费时没有合同依据的。第三，我们在房屋买卖合同履行过程中的违约，不能当然构成对居间服务合同的违约。某甲公司在2014月4月9日以后向我们发出的催告函不具有任何法律效力。因此，我们同意解除与某甲公司的居间服务合同，但不同意再支付任何居间服务费用，更不同意支付违约金。

经审理査明：2014年2月16日，某甲公司（居间人、丙方与二被告（购买人、乙方)、案外人张某某（出售人、甲方）签订《居间成交确认书》，约定：甲乙双方通过丙方提供的居间服务就#号房屋已签署买卖合同，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为268万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为人民币70万元，总价为338万元；本确认书各方应按本确认书约定履行各自义务，甲乙双方如有延迟支付居间报酬，除应向丙方支付居间报酬外，还需对未支付部分款项，按照每1%的标准支付违约金。

2014年2月16日，二被告与案外人张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，某甲公司（居间方、丙方）与二被告（买受方、乙方)、案外人张某某（出卖方、甲方）签订《补充协议》，其中第二条约定：由于乙方未按《居间合同》约定支付丙方佣金等服务费，经乙丙双方友好协商同意，乙方同意在签署本协议当日向丙方交付5000元；乙方在贷款面签当天向丙方补齐佣金30000元；乙方在办理产权登记转移手续即过户当天向两方支付全部佣金33800元。若乙方未按本条款约定制度上述费用，则视为乙方违约，每逾期一个工作日违约方赔偿丙方相当于未支付佣金的千分之五的违约金，并继续履行原付款义务。并丙方有权停止为甲乙双方办理产权登记及产权转移手续，由此导致产权转移延迟的相应违约责任由未按约定付款的违约方承担。

上述合同签订后，二被告于2014年2月16日向某甲公司4付了居间服务费5000元。

后二被告与案外人张某某就#号房屋买卖合同的履行发生争议，张厚成将二被告及某甲公司诉至本院，要求解除2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、二被告协助解除网签、二被告连带向其支付违约金67.7万元。2014年9月22日，本院做出（2014)朝民初字第31968号民事判决书，认定2014年4月9日二被告明确表示不再继续购买#号房屋，张某某有权解除合同，判决：解除张某某与二被告于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、二被告协助张吗解除#号房屋的网签合同、二被告连带支付张某某违约金15万元。二被告不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年12月5日，双方达成调解协议，北京市第三中级人民法院做出（2014)三中民终字第15706号民事调解书。

诉讼中，某甲公司主张二被告怠于履行支付居间服务费之义务，构成根本违约，故要求解除双方所签的《居间成交确认书》及《补充协议》。同时，某甲公司主张，作为居间方，其已经促成二被告与案外人就#号房屋的买卖签订合同，完成了自己的合同义务，由于二被告明确表示不再继续购买#号房屋，才导致房屋买卖合同解除，与居间方无关，因此二被告应当全额支付双方约定的居间服务费。二被告同意解除居间服务合同，并表示，房屋买卖合同的签订并非某甲公司一家中介机构促成，且双方约定的居间服务内容包括整个房屋买卖合同履行过程的各个环节，仅是签订买卖合同，而某甲公司在履行其居间服务义务时存在多处瑕疵，要求支付剩余服务费没有依据。

为证明履行居间服务义务的情况，某甲公司提交《催告函》证据，并主张曾于2014年4月13日通知二被告于2014年4月23日16时前办理银行面签等贷款手续，并按协议在贷款面签当天再次向卖方支付购房定金18万元，并在贷款面签当天向某甲公司付齐居间代理费3万元。二被告称并未收到此函，且某甲公司所主张的发函时间是在二被告明确表示不履行房屋买卖合同之后，不能被认定为产生催告效果。二被告提交了银行短信记录，网上查询打印件等证据，主张#号房屋的房龄过长，根本无法办理银行贷款手续、某甲公司作为专业的居间服务机构，并未尽到其应尽的义务、导致交易失败。

上述事实，有各方当事人提交的《居间成交确认书》，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，《催告函》，民事判决书，民事调解书、收据、短信息、网页查询打印件等证据及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为：某甲公司与二被告就#号房屋签订的《居间成交确认书》、《补充协议》系双方当事人意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同内容认真履行各自义务。

根据双方所签署的合同内容及庭审陈述，某甲公司为二被告I提供的居间服务内容包括促成签订房屋买卖合同、协助办理网签约、协助办理贷款面签、协助办理房产过户手续、房屋交付等。根据本院査明的事实，在某甲公司的居间下，二被告与#号房屋的所有权人张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》故应当认定某甲公司促成了合同的签订.但是，由于二被告在合同履行过程中明确表示不再购买#号房屋,导致房屋买卖合同解除，进而导致某甲公司与二被告之间的居间服务合同无法继续履行下去，故某甲公司要求解除居间服务合同的请求合法有据，且二被告于诉讼中表示同意解除，本院对此不持异议。

合同解除后，尚来履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方未在居间服务合同中明确约定各个服务阶段和内容的收费标准，而仅是约定了服务费分三次支付及支付的具体条件，因此本院根据某甲公司已履行的居间服务内容、双方的过错程度等因素，酌情支持某甲公司要求二被告支付剩余居间服务费的主张。但是，由于后两笔居间服务费的支付条件并未实际成就，故某甲公司要求二被告支付违约金的请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告北京某甲房地产经纪有限公司与被告祝某某、被告沙某于2014年2月16日签订的《居间成交确认书》及《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》中关于居间服务的内容。

二、被告祝某某、被告沙某于本判决生效后五日内向原告北京某甲房地产经纪有限公司支付居间服务费一万元。

三、驳回原告北京某甲房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费273元，由原告北京某甲房地产经纪有限公司负担178元，被告祝某某、被告沙某负担95元（原告北京某甲房地经纪有限公司已垫付，被告祝某某、被告沙某于本判决生效后七日内支付给原告北京某甲房地产经纪有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审   判   员      凌  巍

二〇一五年二月五日

书   记   员      陈  洁