北京市平谷区人民法院

民事判决书

(2013)平民初字第00342号

原告关某某（曾用名关甲)，男，出生略，汉族，住址略。身份证号：略。

法定代理人关乙（原告之兄)，住址略。

委托代理人马骋，北京市易行律师事务所律师。

委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。

被告谭某某，女，出生略，土家族，住址略。身份证号：略。

委托代理人贾德普，北京市曙光律师事务所律师。

原告关某某与被告谭某某所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕香妮独任审判，公开开庭进行了审理。原告关某某的法定代理人关乙、委托代理人马骋、王东红，被告谭某某及委托代理人贾德普到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称，1994年之前，我在北京市海淀区定慧寺我父母处居住，1994年定慧寺拆迁，我分得一处房子。1996年我将分得的房屋出售，得款22万元。1996年10月23日，我与刘某某签订房屋买卖协议，我购买北京市平谷区平谷镇贾家胡同某号院落及房屋，并付清购房款。2003年6月，我与被告相识，后被告在涉案房屋内居住。自2009年至今，我一直要求被告腾退房屋遭其拒绝。2011年1月，我起诉要求被告腾退房屋，法院认为，由于双方对涉案房屋产权归属有争议，应先对所有权进行确认，故裁定驳回我的起诉。现起诉要求判决坐落于北京市平谷区平谷镇贾家胡同某号院落及房屋归我所有。

被告辩称，1995年6、7月，我从湖北省老家来北京打工，出了火车站在路上遇到原告，原告介绍我到顺义区张镇卖菜，之后我俩确立恋爱关系。1995年7、8月份，原告介绍我到其朋友即平谷区东髙村马某某家桃园干活，到马某某家四天后我和原告同居。1996年12月23日原告与刘某某签订房屋买卖协议、实际购房款加上过户费、中介费共7万元，我和原告各出资3.5万元。1998年8月3日，原告将其占有的份额以15万元的价格卖给我。1999年10月31日，原告向我借款1.85万元，并为我出具欠条，写明如果不能按期还款，贾家胡同的房屋就归我所有，并且永不要回。2001年6月，我已经和前夫离婚，原告称要和我结婚，需要回海淀区开结婚证明，但走后再也没有回来。我曾经两次到海淀区找原告，但当时原告已经被其家人控制。原告离开后，自2002年至今，我多次对房屋进行修缮、翻建等。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：1996年12月23日，原告与刘某某签订房屋买卖协议书，写明原告从刘某某处购买平谷县城关镇建设银行街贾家胡同某号独院，购房款5万元，购房款应该在1996年12月23日前交齐，刘某某收到购房款后交钥匙并协助办理产权过户手续。1997年1月13日，平谷县房地产管理局填发平谷县平谷镇贾家胡同某号房屋所有权证(平移字第09455号），载明所有权人为原告，所附房屋登记表和房屋平面图载明有北房4间、东房2间，共计85.7平米。

原告的法定代理人关乙称，因原告患有精神疾病，此前不知道原告购买了诉争房屋。2008年8月，听邻居说原告在平谷区购买了一处房屋，才知道诉争房屋的存在，经调查得知被告在此居住，但被告拒绝腾退房屋，故起诉。

被告最初称1995年认识原告，原告介绍其到顺义张镇卖菜，1995年6、7月份确立恋爱关系。1995年7、8月份，原告介绍其到平谷区东高村马某某家桃园干活，到马某某家四天后和原告同居。后又称关某某先是让其在顺义干活，1995年7、8月份到了顺义，到了顺义没有几天就和关某某同居了。1996年春天去马某某家桃园干活，与原告在马某某家租房住。原告认为被告两次陈述的时间不一致，对于被告所述内容不认可。

原告以前起诉被告的案件的审理情况：2009年7月，原告（关乙作为委托代理人）起诉至本院（2009年平民初字第3981号），要求被告搬出诉争房屋、归还诉争房屋所有权证、支付房屋出租的费用2万元，后关乙申请撤诉，撤诉理由是律师书写的起诉书与介绍的内容不符。2010年4月，原告诉至本院（2010年平民初字第279某号)，要求被告将贾家胡同某号院腾退给原告。在该案审理过程中，因被告提出原告是否为无民事行为能力人需要经过法定程序认定，故关乙到海淀区法院起诉要求确认关某某的行为能力，本案申请撤诉。2011年1月18日，海淀区法院作出（2010)海民特字第49号民事判决书，宣告关某某为无民事行为能力人，指定关乙作为关某某的监护人。2011年1月24日，原告起诉要求被告腾退房屋（2011平民初字第1221号)。2011年3月，本院认为双方对诉争房屋产权归属有争议，应先对该房屋所有权进行确认，故裁定驳回原告的起诉。原告上诉，二中院维持原裁定。本案中原告方提交的证据材料有：一、海淀区法院（2010)海民特字第49号民事判决书，证明原告是无民事行为能力人。二、原告1985年、1987年、2006年在多家医院的住院病历复印件等材料，证明原告自1986年患有慢性分裂症，属于间歇性精神疾病。三、原告与刘某某签订的房屋买卖协议复印件、从平谷区房屋权属登记中心复印的房屋所有权证等材料，证明房屋登记在原告名下，原告是房屋所有权人。被告对证据一、二的真实性认可，但认为该证据不能证明原告在2010年之前无民事行为能力。对于证据三的真实性认可。

被告方提交的证据材料有：一、原告与刘某某签订的房屋买卖协议复印件，证明购房时间是1996年12月23日、购房支出共计7万元。原告对于证据一的真实性和证明目的认可。二、1998年8月3日的书面材料复印件，证明原告将其房屋份额以35000元的价格卖与被告。内容为：“买房人 湖北省恩施市盛家坝香树槽村某组身份证4228*****8364 买房人 谭某某 卖房人 北京海淀区定慧寺某号 房产证平移字第03998号 结构砖木85.7平米 经双方协议共同遵守房屋 税费 过户费 所有费用人民币叁万伍仟元 款给齐交买房用 双方同意 卖房人 关甲 1998年8月3日”。原告对于证据二的真实性不认可，认为内容不清楚、不能体现买卖关系。三、1999年6月27日的欠条复印件，证明1999年6月27日原告向自己借款3500元买古董。原告对欠条的真实性不认可。四、1999年10月31日的欠条原件，证明因原告未能按时还款故诉争房屋归被告所有，欠条内容为：“1999年10月31日北京市海淀区定慧寿（寺）某号关甲做生意，借谭某某人民币壹万捌仟伍佰元整。关甲与谭某某双方达成协议，关甲在一年之内如不还钱，自愿用北京市平谷县贾家胡同某号砖木结构房屋6间85.7平方米、院内柿树一棵(旧房），用所有贾家胡同某号院房产做还账用，同时永不要回。房屋买卖协议、中介代理协议书交给谭某某作为证据，本院是关甲。欠款人关甲1999年10月31日”。原告对于证据四的真实性不认可。五、1999年11月29日的欠条复印件,证明1999年11月29日原告向自己借款1500元买古董。原告对于欠条的真实性不认可。六、证人证言。证人王某称其是东高村村民，是马某某的邻居。1996年3、4月份，关某某和谭某某在马某某家东屋居住，1997年11月之后搬走。当时问谭某某为何要搬走，谭某某说和关某某在平谷买房子了。听马某某说是关某某和谭某某合资买的房子，马某某已经去世，其他人没人知道此事。证人孟某某最初称2004年认识关某某，2006年、2007年左右，关某某说在平谷东高村找媳妇了，但自己去贾家胡同找关某某时只看到谭某某和她的孩子。后孟某某又称因为紧张将时间说错了，应该是 1994年认识关某某，1995年关某某说和媳妇谭某某一起出资买了房子，谭某某出资多。谭某某的证人展某某称，2001年9月，谭某某找自己到贾家胡同某号院施工，东厢房南侧那那间塌陷，重新施工，北侧那间重新瓦瓦。工钱及料钱共2240元。原告对于王某、孟某某的证言均不认可，认为上述证人证言均不能证明房屋属于被告。

被告称其单独在诉争房屋居住期间，多次将房屋改建、修缮。原告表示不知道是谁对房屋改建、修缮，即使是被告所为，被告占用房屋多年应该给付租金而未给，应该用租金和新建房屋的价值相抵，折抵之后多退少补。双方均表示，本案只要求确认房屋的所有权，关于租金和补偿问题是否要给付以后另行解决。

上述事实,有双方当事人的陈述，原告提交的（2010）海民特字第49号民事判决书、原告与刘某某签订的房屋买卖协议，从平谷区房屋权属登记中心复印的房屋所有权证等材料在案佐证。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现原告方提交的证据证明原告购买房屋后，房产证登记在原告名下。被告虽称在购房时出资一半，但其提供的证人证言是传来证据，不能证明被告出资，故本院对于被告的该抗辩意见不予采信。被告虽称原告在1998年8月3日将房屋卖给自已，但其提交的1998年8月3日的书面材料是复印件，原告方对真实性不认可；且该材料中载明的房屋所有权证号并非诉争房屋的所有权证号，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告提交的1999年6月27日的欠条复印件、1999年11月29日的欠条复印件，原告方对真实性不认可，且与本案没有关联性，故本院不予采信。被告提交的1999年10月31日的欠条原件，从内容来看是一份用房屋作抵押的借款协议。被告认为原告已经在1998年8月3日将诉争房屋卖与自己，继而又称原告在1999年10月31日用诉争房屋作抵押向自已借款，所述前后矛盾。另《中华人民共和国物权法》规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，被告提交的1999年10月31日的欠条原件的内容违反了该规定；且用房屋祗押需要到相关部门登记，故该欠条即使是真实的，也是无效的。综上，被告提交的证据不能证明房屋属于被告所有。而原告方提交的证据能够证明原告是诉争房屋的所有权人，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。因双方均表示，本案中只要求确认房屋的所有权，关于租金和补偿问题是否要给付以后另行解决，对此本院不持异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

坐落于北京市平谷区平谷镇贾家胡同某号院落及房屋归原告关某某所有。

案件受理费二千一百五十元，由原告关某某负担五百元(已交纳)，由被告谭某某负担一千六百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审   判   员     吕香妮

二〇一三年三月二十六日

书   记   员     肖晓峥