北京市第三中级人民法院

民事裁定书

(2014)三中民终字第08325号

上诉人(原审原告)李某,男，出生略，住址略。

被上诉人（原审被告）史某某，男，出生略，住址略。

委托代理人王东红，北京市易行律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京某甲房地产经纪有限公司,住所略。

法定代表人赖某某，董事长。

委托代理人付某，男，出生略，住址略。

上诉人李某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第06861号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。

李某在原审法院诉称：2013年6月9日，我与史某某、北京某甲地产经纪有限公司（以下简称某甲经纪公司）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》)，租赁了史某某的位于市朝阳区通惠家园惠民园12号楼2003室（以下简称2003房屋）；租赁期为一年，自2013年6月15日至2014年6月14日，我向史某某交付了一年的房租，但是2013年12月21日，史某某强行解除《租赁合同》，收回涉案房屋。我认为，史某某的行为违反了双方签订的《租赁合同》，未能保障我依照约定承租房屋，属于重大违约行为，给我造成了重大损失。为了维护我的合法权益。故诉至法院，请求法院判令史某某、某甲经纪公司：1、返还我房屋租金19420元及押金3500元；2、赔偿我损失2621元。

原审法院经审查认为：起诉应符合法律规定的条件。本案中史某某于2012年12月10日与北京某乙房地产经纪有限公司(以下简称某乙经纪公司）签订《房屋出租委托合同》，委托某乙经纪公司将涉案房屋对外出租，并由某乙经纪公司按期给付其房屋租金，故史某某与某乙经纪公司之间名为委托合同法律关系，实为房屋租赁合同法律关系。而与李某签订《租赁合同》的系某乙经纪公司的工作人员金某而非史某某，《租赁合同》上并无某乙经纪公司的公章，且实际收取李某房屋租金和押金的系金某，非史某某，故根据合同相对性的原则，史某某与李某之间没有直接的合同法律关系，李某起诉的主体有误，故对李某的起诉应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回李某的起诉。

李某不服原审法院驳回起诉的裁定，以原审法院对双方租赁关系认定错误为由，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判。

本院经审查认为：从诉讼中双方的诉辩主张及所提交证据情况来看，本案法律关系及责任的认定应当考虑以下几方面因素：首先，史某某与某乙经纪公司签订的《房屋出租委托合同》的期限为2012年12月11日至2013年12月11日，李某所签订的《租赁合同》的租赁期限为2013年6月15日到2014年6月15日，并且李某从2003号房屋搬出的时间为2013年12月28日，李某起诉要求退还的租金也是2013年12月28日之后的租金，故2013年12月12日之后，史某某与李某是否存在租赁关系，从现有证据来看难以认定。其次，李某虽在诉讼中主张史某某的妻子汤某某曾认可房屋租赁期限可以延长，但史某某不可认汤某某曾同意延期，且汤某某并非本案当事人，无法核实相关事实，造成现有证据不能认定2013年12月12日之后史某某与李某之间的租赁关系。再次，本案中还涉及到某乙经纪公司、金某等，并不属于本案的当事人，造成本案无法查明一些基本事实，不能认定当事人之间的法律关系。综上所述，现有证据不足以认定李某主张的法律关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审   判   长      解学锋

代理审判员      张   明

代理审判员      王东军

二〇一四年六月二十日

书   记   员      胡   婧