北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2008）朝民初字13451号

原告卜某某，男，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人乔延春，上海市汇盛律师事务所北京分所律师。

被告北京某公司，所在地址略。

法定代表人金某某，该公司董事长。

委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。

委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。

原告卜某某（以下简称原告）与被告北京某公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付春兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人乔延春，被告的委托代理人陈谷文、李洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2004年10月31日原、被告双方签订《租赁协议书》约定原告承租被告提供的位于北京市朝阳区南中街某小学雅宝里1号建筑面积100平方米房屋，租金每年260000元，租期2004年11月1日至2006年10月31日。租期届满后原告继续承租，并交纳租金500000元，后原告发现被告提供的房屋时违章建筑。2007年6月19日被告又强行让原告搬走，按原租金标准计算，被告多收原告租金334611元。故现诉至法院，要求法院判令双方签订的《租赁协议书》无效，被告返还原告多付的房租334611元。

被告辩称：双方是签订有《租赁协议书》，到期后双方口头的约定一年租金800000元，开始原告只交纳500000元，到2007年6月原告应补交300000元，但原告拒绝拒不补交，故被告于2007年6月19日让原告搬走，但被告至2007年6月29日才全部搬走，被告提供出租的房屋有合法手续，故不同意原告的全部诉讼请求。

经审理查明：原、被告双方于2004年10月31日签订了《租赁协议书》，约定原告承租被告提供的位于北京市朝阳区南中街民族小学雅宝里1号建筑面积100平方米房屋，租金每年200000元。租赁期间2004年11月1日到2006年10月31日止，被告提供的房屋产权人是北京市朝阳区教育局，房屋产权登记被告出租给原告的房屋是20.7平方米，与被告实际提供给原告承租100平方米的房屋不符。双方租房期满后原告又付给原告房租500000元并继续租用，2007年6月19日，被告让原告搬走，原告称当天即搬走，但被告称原告至2007年6月29日才完全搬走。另被告称双方续租时订有口头合同，约定每年租金800000元，但原告予以否认。

上述事实：有原、被告提供证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为：双方签订的《租赁协议书》约定被告提供出租房屋为100平方米，但在房管部门产权登记中该房是20.7平方米，故被告提供出租的房屋的一部分应为违章建筑，现应认定双方所签订的合同部分有效，部分无效。双方约定的房租应为房屋使用费，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”当事人双方签订的租赁协议书到期后，原告继续使用房屋仍应按原协议约定的房屋使用费标准支付。被告称曾有口头合同，但未提交相关证据，本院不予认定。原告称2007年6月19日搬走，但未提供充分证据，被告只认可原告至2007年6月29日才完全搬走，故房屋使用费应计算至该日。多收的部分被告应予退还搬走，故房屋使用费应计算至该日。多收的部分被告应予以退还。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十六条规定，判决如下：

原告卜某某与被告北京某公司于二00四年十月三十一日的《租赁协议书》部分有效，部分无效。

被告北京某公司于本判决书生效日十五日内返还给原告卜某某多收的房屋使用费三十二万七千三百八十八元八角九分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千一百六十元，由被告北京某公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   员       付春兵

二〇〇八年六月四日

书   记   员       常   蕾