北京市丰台区人民法院

民事判决书

(2013)丰民初字第16214号

原告徐某某，女，出生略，汉族，某儿童乐园业主，住址略。

委托代理人戴仁辉，北京环助律师事务所律师。

被告某公司，住所地略。

法定代表人鲍某某，董事长。

委托代理人黄某，男，汉族，某公司职员，住址略。

委托代理人王冠舜，北京市盈科律师事务所律师。

原告徐某某与被告某公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某及委托代理人戴仁辉、被告某公司委托代理人黄某、王冠舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某某诉称：2011年5月12日，我与某公司签订《店铺租赁合同》，我承租位于丰台区育芳园东里5号丰台东店内的区域经营儿童乐园，租期自2011年5月6日至2012年5月31日。到期后，双方续签合同，租期至2013年5月31日止。我依合同约定支付了各种押金，但在履行过程中，某公司自2012年5月至今，未能提供空调制冷措施，致使我无法经营。综上,我要求：1、要求某公司返还保证金185055元；2、赔偿经济损失505091元；3、诉讼费由某公司负担。

被告某公司辩称：我公司确实与徐某某签订合同，亦收取押金。依合同约定我公司应当提供中央空调制冷，现已履行该项合同义务。徐某某在租赁期间未给付租金及其他费用系违约，故不同意赔偿徐某某的经济损失。另外，依合同约定徐某某应先结清欠款后我公司才返还押金。

经审理查明：自2011年始，徐某某与某公司丰台东路分公司签订租赁合同，徐某某承租某公司位于丰台区育芳园东里5号丰台东路店部分区域经营儿童乐园。2012年5月12日，徐某某（乙方、承租方）与某公司丰台东路分公司（甲方、出租方）续签《租赁合同》，租期自2012年6月1日至2013年5月31日，租金为每月24342元，管理费为每月16228元，病虫害控制费为每月117元。原履约保证金148044元自动转为续约期间的履约保证金，另外需补齐新的履约保证金14236元。原公用事业费保证金37011元自动转为续约期间的履约保证金。另外，需补齐新的公用事业费保证金差额3559元。合同第七条约定“2、管理费。（2)管理费包括甲方规定的营业时间内向公用区域提供中央空调的费用，以及向公用区域提供水、电、清洁、保安、园艺、公用设施及其它区域的管理和维修服务所需的费用……3、履约保证金。乙方应向甲方支付履约保证金……（3)在租赁期内，履约保证金可以作为甲方对乙方延迟支付租金和管理费（包括因延迟支付所应支付的违约金)、租赁区域房屋修复保养费或其他任何款项或费用时的扣款••••••本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方。经甲方扣除乙方毁损赔偿费，及因解决顾客投诉而支出的费用后，且乙方对甲方已无任何其它债务后，甲方应在本合同终止后的三至六个月内，将履约保证金无息退还给乙方。4、其他费用。（2)乙方应向甲方支付公用事业费保证金。此费用作为乙方迟延支付水、电、燃气、电话等公用事业费用的扣款使用。……本合同终止后三至六个月内，甲方扣除应由乙方支付的水、电、燃气、电话等费用后将剩余的公用事业费保证金无息退还给乙方”。第八条约定“1、本合同签订之日，乙方须向甲方支付首期租金、管理费、履约保证金……2、之后每月20日前，乙方向甲方支付下期的租金、管理费及病虫害控制费……5、乙方如延迟支付租金、管理费，每延迟一天，应向甲方支付未履行部分百分之二的违约金……8、乙方不能物业因物业原因（包括但不限于漏水），拒付或延迟支付上述任何费用。9、若乙方未能支付本合同规定的应付款项......甲方有权停止履行包括但不限于物业管理服务、能源供应等本合同相关义务”；第十五条约定“本合同期满或终止日的3天前，乙方即应将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状……如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟一天，向甲方支付相当于原基本日租金和管理费总额三倍的违约金，至完全将租赁区域返还给甲方为止”。

签订合同后，徐某某交纳履约保证金148044元、公用事业费保证金37011元，但未交纳其他费用。审理过程中，双方一致认定首期租金、管理费等费用变更给付时间为6月20日。

徐某某主张续签的合同开始计算租期后存在以下违约行为：1、2012年6月1日至9月30日没有提供空调制冷，11月15日起至3月14日未提供供暖；2、10月10日至当月31日没有供电；3、因提起本次诉讼，故在11月1日起阻止经营；4、2012年12月初开始诉争场地漏水。徐某某对上述主张提交视频资料、照片证人证言等证据佐证。上述证据大意为某公司未能提供空调制冷、供暖，并且存在停电情况。某公司对上述证据不予认可。某公司称：1、诉争场地空调一直可以正常使用，但因为徐某某自始至终没有给付任何租赁费用，故6月至8月没有为徐某某提供空调制冷，9月起不需要提供空调制冷，不存在不提供空调供暖的情况；2、不存在我公司妨碍徐某某经营的情况；3、诉争场地由北京某商贸有限公司（以下简称北京某商贸有限公司）负责供电，2012年10月确实停电了但我公司配有发电机进行紧急供电，真正没有供电的只有一天半；4、诉争场地于2013年2月漏水，但漏水是因为徐某某在装修时将防水层损坏所致。

徐某某称返还的押金包括履约保证金148044元、公用事业费保证金37011元，某公司称徐某某尚欠租金等各项费用，应待结清上述费用后再予返还。徐某某称某公司的违约行为给其造成重大损失，故要求乐购供公司赔偿经营损失442181元（按照上年度利润计算13个月）以及设备损失62190元。设备损失是维修因漏水损坏设备所需的费用，这部分费用尚未实际发生。徐某某对上述主张提交上年度经营报表，维修报价单等证据予以佐证。经核对，维修报价单并无任何单位签章。庭审中，双方认可某公司认可自2012年10月至2013年1月间，按照合同约定的租金、管理费、病虫害管理费标准的55%给付。

庭审中，北京某商贸有限公司到庭表示称“我公司将诉争场地出租给某公司。因某公司拖欠租金，故我公司于2012年7、8月份的时候采取了停电措施。虽然我公司停电，但是某公司还是使用自己的发电机提供了场地制冷，但可能由于发电机提供的电源不能完全带动空调，因此制冷效果不佳。9月以后，我公司未再断电。供暖季也是正常供暖”。

本院在审理过程中前往诉争场地进行勘验。诉争场地现在仍摆放徐某某的物品。徐某某称某公司以拖欠租金、诉讼尚未完结为由阻止其搬离物品，亦不让进入诉争场地。某公司否认徐某某陈述内容。双方均认可徐某某仍然拥有诉争场地钥匙。本院向附近商户了解2012年6月至2013年5月诉争场地所在楼层情况时，一家商户表示自2012年10月起供电、空调供暖基本正常，另一家商户表示自2013年起，空调供暖没有问题，其余商户员工表示为新入职员工，不了解上述期间的情况。本院要求徐某某寻找视频资料中的人员协助调查，徐某某称已经无法联系。

庭审中，双方均同意以徐某某交纳的履约保证金及公用事业费保证金充抵徐某某欠缴费用。

以上事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为：《店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。双方当事人均认可自2012年10月至2013年1月按照合同约定标准的55%交纳租金、管理费、病虫害管理费，本院予以认定。

对于第一项诉讼请求：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《店铺租赁合同》期满已经超过六个月，故某公司应当在依照合同进行结算后返还收取的履约保证金和公用事业费保证金。依据合同及某公司减免租金、管理费、病虫害管理费的承诺，徐某某在租赁期限内应付租金、管理费、病虫害管理费415007.4元并且补交公用事业保证金3559元、履约保证金14236元，但徐某某在租赁期限内并未支付上述费用。徐某某称未支付上述费用是因为某公司存在违约行为。首先，关于空调一节，某公司认可2012年6月至8月未提供空调，本院予以认定。某公司称原因是徐某某未给付任何费用，违约在先。但本院注意到某公司庭审中认可变更给付租金、管理费等费用的时间至6月20日，即修改了原合同中先付后用的条款，故本院对某公司以徐某某违约在先为由拒绝提供空调，不予支持。虽然某公司表示9月起即不再需要提供空调，但依照《店铺租赁合同》中约定“管理费包括甲方规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用”本院有理由相信在管理费每月固定不变的情况下，全年提供中央空调应为某公司义务。因此，本院对徐某某主张2012年6月至9月期间，某公司在提供空调一事上存在违约，予以支持。徐某某称2012年至2013年供暖季某公司未提供空调供暖，某公司予以否认。结合庭审过程中的调查内容，本院认定徐某某并未提交充分证据对未供暖的情节予以证明，对徐某某的主张不予采信。其次，关于妨碍经营一节，徐某某对某公司在租赁期限内阻止其使用诉争场地进行经营未提交证据予以证明，故本院不予采信。第三，关于停电一节，徐某某对某公司停电负有举证责任，虽然徐某某申请证人出庭，但在综合考虑证人证言以及本院调查笔录、北京某商贸有限公司陈述后，本院认定徐某某并未完成举证责任，对徐某某上述主张不予支持。某公司自认2012年10月停电一天半，本院予以认定。第四，关于漏水一节，徐某某主张自2013年1月起漏水，但未提交相应证据，现某公司认可2月起漏水，本院予以认定。某公司称漏水是由于徐某某装修所致，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，本院结合徐某某始终占用诉争场地的情节，将2012年6月至9月期间的租金、管理费、病虫害管理费酌情确定为每月共计20000元；将10月的租金、管理费、病虫害管理费酌情确定为21450元；11月至次年1月期间租金、管理费、病虫害管理费应当按照合同约定的55%给付，共计67133.55元；将次年2月至5月的租金、管理费、病虫害管理费酌情减少至每月共计20000元。考虑某公司在合同履行过程中存在违约行为，故不再计算徐某某逾期给付租金等费用以及逾期补交保证金的违约金。综上，经本院计算，徐某某应缴纳租金、管理费、病虫害管理费248583.55元。现双方同意以徐某某交纳的履约保证金和公用事业费保证金抵消欠缴费用，本院不持异议。因欠缴费用数额大于保证金数额，故本院对徐某某要求返还上述保证金的诉讼请求，不予支持。

对于第二项诉讼请求：首先，关于经营损失一节，如前所述，某公司自2012年6月至9月未能依约提供空调，存在违反合同约定的情形，应当承担违约责任。结合北京的天气情况，本院有理由相信某公司在上述期间不对诉争场地提供空调，势必对徐某某的经营造成影响。由于徐某某自认上述期间尚在经营，故本院认定某公司应当适当赔偿该期间的经营损失，具体数额由本院酌情确定。因诉争场地于2013年2月起存在漏水情形，对徐某某使用该场地势必造成一定程度影响，故本院认定某公司应当适当赔偿该期间的经营损失，具体数额由本院酌情确定。某公司因徐某某并未提交证据证明某公司存在其主张的长时间停电、不提供空调供暖、禁止其经营的情况，故本院对徐某某基于上述主张要求某公司赔偿其经营损失，不予支持。某公司自认停电一天半，本院对上述期间的经营损失亦酌情确定。其次，关于维修费用一节，因徐某某并未对相关设备进行维修，且现有证据不足以充分证明维修费用的确切数额，故在现有证据情况下，本院对徐某某主张的维修费用暂不予支持。综上，本院认定某公司给付徐某某经济损失100000元。

同时，需要指出的是，由于双方间租赁关系早已期满，徐某某应及时腾退场地，以避免双方遭受更大的经济损失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、某公司于本判决书生效之日起十日内给付徐某某经济损失十万元；

二、驳回徐某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

受理费10702元，由徐某某负担9151元（已交纳），由某公司负担1551元（于本判决书生效之日起7日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   长        高   原

人民陪审员        徐茹英

人民陪审员        杨建国

二〇一四年十月二十八日

书   记   员        安   飞

孙宇杉