北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第40860号

原告某北京分公司，住所地略。

负责人张某，营运长。

委托代理人王冠舜，北京市盈科律师事务所律师。

被告甲公司，住所地略。

法定代表人张甲。

被告乙公司，住所地略。

法定代表人卢某某。

原告某北京分公司(以下简称某北京分公司）与被告甲公司(下称甲公司）、乙公司（下称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。某北京分公司委托代理人王冠舜到庭参加了诉讼，甲公司和和乙公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

某北京分公司诉称：2007年4月24日，某北京分公司与甲公司签订《主题餐厅租赁合同》，约定：某北京分公司将位于北京市朝阳区金蝉欢乐园2号院1号楼S30B房屋租给甲公司用于经营餐饮，租期自2007年4月27日至2012年4月26日；租金最初每月20039元，自2010年4月27日起递增至每月23639.5元，自2011年4月27日起递增至每月25294.27元；根据合同约定，甲公司每月还应支付管理费13359元，自2010年4月27日起递增至每月15759.28元，自2011年4月27日起递增至每月16862.43元；租金和管理费须于每月25日前支付，如迟延支付，每迟延一天按未支付款项的万分之四支付违约金。甲公司承租房屋后，涉案房屋实际由乙公司经营。合同到期前，乙公司决定不再续租，故甲公司和乙公司在2012年2月27日与某北京分公司签订《终止协议》。合同到期后，乙公司拒不撤出，某北京分公司于2012年6月13日将甲公司和乙公司诉至朝阳法院。朝阳法院于2012年10月18日出具（2012)朝民初字第33817号民事判决书，判令甲公司与乙公司将涉案房屋腾空并交予某北京分公司。该判决于2012年11月25日生效。后甲公司和乙公司于2012年12月4日自涉案房屋搬离，但其尚未支付2012年4月27日至2012年12月4日期间的房屋使用费和管理费。根据合同第15条的约定，甲公司和乙公司应向某北京分公司交纳违约金。合同第8条第2款还约定了追讨欠款所发生的相关费用，某北京分公司为此次诉讼支出律师费10000元，甲公司和乙公司应当赔偿。甲公司和乙公司已向某北京分公司支付履约保证金66796元，某北京分公司愿将此保证金从诉讼请求中予以扣除。甲公司和乙公司从涉案房屋搬离时，尚欠2012年4月27日至2012年12月4日期间的水费4011元和电费60613元未交纳，某北京分公司已为其垫付，甲公司和乙公司应当将该款项给付某北京分公司。现起诉要求：甲公司和乙公司向某北京分公司连带支付2012年4月27日至2012年12月4日期间的房屋占用费183805.05元、管理费122533.64元、违约金306338.69元(包括租金违约金183805.05，管理费违约金122533.64元）、水费4011元、电费60613元、律师费10000元；诉讼请求总额为687301.38元，扣除履约保证金66796元，主张620505.38元。

甲公司和乙公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明：2007年4月24日，某北京分公司（甲方）与甲公司（乙方）签订《主体餐厅租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区金蝉路欢乐园2号院1号楼S30B房屋租给乙方用于开设韩式料理餐厅；租期为5年，自2007年4月27日至2012年4月26日，其中免租期为2007年4月27曰至2007年5月11日；2007年4月27日起至2008年4月26日期间的租金标准为20039元/月，2008年4月27日至2010年4月26日期间，租金逐年环比递增5%，2010年4月27日至2012年4月26日期间，租金逐年环比递增7%；管理费是甲方为乙方提供管理和服务而支出的费用，包括在规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用、向公共区域提供水、电、清洁、保安等服务的费用，以及消防设施等管理和维修的费用；乙方每月应向甲方支付管理费13359元，2008年4月27日至2010年4月26日期间，管理费逐年环比递增5%，2010年4月27日至2012年4月26日期间，管理费逐年环比递增7%；乙方应在开张营业前向甲方支付月租金和管理费，以后每月25日前付清当月租金和管理费，每迟延一日，乙方应向甲方支付应付款的万分之四的违约金；为确保合同全面履行，乙方应于合同生效之日向甲方支付履约保证金66796元；合同终止后，经甲方扣除乙方毁损赔偿费后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，甲方应在本合同终止2个月内将履约保证金退还乙方；乙方应在收到甲方的水、电、煤、电话等费用的付款通知后的5天内，向甲方付清全部费用；如乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租金、管理费、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、仲裁费用、律师代理费用等）；本合同期满或提前终止后，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离租赁铺位，并将租赁铺位恢复原状，如乙方迟延交还租赁铺位，每迟延一天，向甲方支付相当于三倍原租金加管理费总额的违约金。双方还就其他事项进行了约定。

合同签订后，双方即开始按照合同约定履行。2007年11月5日，甲公司的法定代表人张甲设立乙公司，该公司成立后，涉案房屋由乙公司实际使用并由乙公司交纳租金，后乙公司的法定代表人变更为卢某某。

2012年2月27日，某北京分公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《终止协议》，约定：甲乙双方同意于2012年4月26日起终止双方于20007年4月27日签订的租赁合同；乙方保证于2012年4月26日前付清所有欠付的租赁费用、管理费、设备租赁费等各项相关费用；乙方负责在2012年4月26日营业结束后，将铺位内的道具和商品搬离，并按原合同规定将上述物业恢复原状；在乙方撤场并无任何欠款后，甲方同意依原合同规定的流程，退还乙方已付的履约保证金和商品质量保证金等。

合同到期后，乙公司并未按照约定的期限将涉案房屋腾空。某北京分公司因此将甲公司和乙公司起诉至本院，要求其将涉案房屋腾空。本院于2012年10月28日做出(2012)朝民初字第33817号民事判决书，判令甲公司和乙公司连带将涉案房屋腾空并交予某北京分公司。该判决已于2012年11月25日发生法律效力。2012年11月28日，乙公司自涉案房屋搬离。但乙公司和甲公司未向某北京分公司支付2012年4月27日至2012年11月28日期间的房屋占用费和管理费。

经查，为了本次诉讼，某北京分公司委托北京市盈科律师事务所律师王冠舜作为其代理人参加诉讼，并支出律师费10000元。

为证明水、电费，某北京分公司提交其制作的《水电费情况说明》，详细说明了乙公司和甲公司所欠水电费的金额。

上述事实，有当事人陈述、《主题餐厅租赁合同》、《终止协议》、（2012)朝民初字第33817号民事判决书及生效证明书、律师费发票、开庭笔录等证据在案佐证。

本院认为：某北京分公司与甲公司之间的《主题餐厅租赁合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效。甲公司承租涉案房屋后，涉案房屋由乙公司实际使用并交纳租金，故乙公司应与甲公司共同履行合同约定的各项义务。在租赁合同到期前，乙公司与某北京分公司签订《终止协议》，确定双方之间的租赁关系于2012年4月26日终止，该协议亦为双方的真实意思表示，亦属合法有效。

租赁合同终止后，乙公司无权继续占用涉案房屋，但乙公司仍继续使用涉案房屋，某北京分公司有权根据租赁合同的约定要求乙公司和甲公司支付房屋使用费与管理费，具体标准可以参照双方在租赁合同中约定的租金标准，但某北京分公司主张的期限有误，应根据乙公司实际使用涉案房屋的期间计算。某北京分公司主张的违约金视为迟延交还店铺违约金，甲公司和乙公司未按照约定将涉案房屋交还，已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金标准过高，本院将酌情予以调整。关于水、电费，某北京分公司的主张合法有据，且甲公司和乙公司未到庭举证其已交纳该项费用，故本院对于某北京分公司的该项诉讼请求予以支持。关于某北京分公司主张的律师费，双方在合同中已明确约定，且该项费用已实际发生，应予支持。

甲公司与乙公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告甲公司和被告乙公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告某北京分公司二零一二年四月二十七日至二零一二年十一月二十八日期间的房屋使用费十七万八千七百四十六元、管理费十一万九千一百六十一元、违约金十万元、水费四千零—十—元、电费六万零六百一十三元、律师费一万元；

二、驳回原告某北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10006元（原告某北京分公司已交纳5003元），由被告甲公司和被告乙公司连带负担（于本判决生效之日起七日内给付原告5003元，其佘5003元于本判决生效之日起七日内交纳）。

公告费560元（原告某北京分公司已支付），由被告甲公司和被告乙公司连带负担（于本判决生效之日起七日内给付原告某北京分公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审   判   长      李君升

人民陪审员      张淑云

人民陪审员      刘凤芝

二0一四年六月十六日

书   记   员      宋学亮