北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)二中民终字第(04092）号

上诉人（原审被告）刘某某，女，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人王晓营，北京市汉威律师事务所律师。

委托代理人张某，女，出生略，无业，住址略。

被上诉人（原审原告）贾甲，男，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人佟某（贾甲之妻），出生略，无业，住址同贾甲。

原审原告贾乙，男，出生略，汉族，住址同贾甲。

法定代理人贾甲。

原审被告陈甲，女，出生略，汉族，住址略。

原审被告陈乙，男，出生略，汉族，住址略。

原审被告陈丙，女，出生略，汉族，住址略。

上诉人刘某某因与贾甲、贾乙、陈甲、陈乙、陈丙确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第01795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2012年12月，贾乙、贾甲共同诉至原审法院称：贾甲与陈丙原系夫妻关系，双方于2005年7月18日在丰台区民政局登记离婚，贾乙系其二人之子。陈甲与陈乙系陈丙的父母。坐落于北京市丰台区程庄南里小区13号楼2010室是我们与陈甲及陈丙、陈乙于2005年9月22日因拆迁原丰台区田各庄村177号院房屋获得的拆迁安置回购房，是我们五人的共有家庭财产。2011年5月2日，陈甲、陈丙及陈乙私自将上述房屋转让给刘某某。我二人于2011年8月起诉要求分割房产时才被告知上述房屋已被转让。因上述房屋是家庭共有财产，陈甲、陈丙、陈乙三人没有权转让，故诉至法院，要求法院确认他们与刘某某签订的《转让房屋协议》无效。

陈甲未答辩。

陈丙未答辩。

陈乙未答辩。

刘某某辩称：不同意贾乙、贾甲的诉讼请求，理由如下：一、我在签订房屋转让协议时，已经尽到了积极谨慎的审查义务，已注意到被安置人有贾甲，陈丙告知我已经与贾甲离婚，为了拆迁安置多补偿一些利益，在听说房要拆迁时才复婚，在拆迁协议已经登记还没有正式签订拆迁安置协议时，他们就办理了离婚手续，为了复婚，陈丙已经给了贾甲10万元补偿款，其他安置补偿的房屋和现金与贾甲没有关系。在我的要求下，陈丙还给贾甲打了电话，

在通话中贾甲承认要出售的房屋和自己没有关系，我才放心和陈丙等人签订了房屋转让协议。二、我购买北京市丰台区程庄南里13号楼2010号房屋属于善意取得，依法应该保护善意第三人的合法权益。我购买涉诉房屋不存在恶意串通，也支付了合理对价，并且自2011年5月入住购买的房屋，且对该房屋进行了装修，我在房屋转让过程中没有任何错误，属于善意取得，法律应该依法保护其合法权益，确认房屋买卖合同合法有效。三、依照《物权法》第15条规定，法院应该依法确认房屋买卖合同有效。房屋买卖合同的合同效力和物权效力进行了区分，其合同效力不因为出卖人没有处分权或者全部处分权而无效，无权处分合同是一种纯粹的债权合同，依照合同相对性的原则，只是发生针对相对人债的效力。四、依据《物权法》第97条的规定，法院应该依法确认房屋买卖协议合法有效。我在签订房屋转让买卖协议时，在五个房屋共有人之中，有四个人同意出售房屋并且签字认可。完全符合物权法97条关于共有人出售房屋的效力规定。何况当时还和贾甲电话联系，他对出售房屋并没有异议。五、本案诉讼的引起，完全是由贾甲和陈丙等违背诚实信用的交易原则，在利益驱动的前提下，意图以恶意串通的方式损害我的合法权益。我近70岁，花了毕生积蓄购买了现在争议的一处房产，因为他们的恶意诉讼，致我生病不能出门。所以请求法院根据以上法律和事实，从公平的角度出发，根据诚实信用以及照顾稳定交易的原则，综合考虑双方利益，当事人的过错程度以及本案诉讼引起的原因，依法确认房屋买卖合同合法有效。

原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，陈甲、陈丙、陈乙经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案诉争房屋系拆迁安置房，陈甲、陈丙、陈乙在未经其他被安置人同意下，不得擅自处分该诉争房屋。故陈甲、陈丙、陈乙与刘某某之间的买卖诉争房屋的行为属于无权处分，双方签署的《转让房屋协议》应属无效合同。刘某某虽主张贾甲同意卖房，但其未能提供充足证据证明，故法院难以采信。刘某某至今未取得涉诉房屋的所有权证书，故不构成善意取得。刘某某主张购买涉诉房屋已经五个共有人中四个人同意，应为有效。需指出的是，本案涉诉房屋应认定为共同共有，共同共有人在处分共有的不动产时需经全体共有人同意，除非共有人之间另有约定。故法院对刘某某的该辩称不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行)》第八十九条之规定，于2013年9月判决：刘某某与陈甲、陈丙、陈乙于二0一一年五月二日签订的《转让房屋协议》无效。

判决后，刘某某不服，持其原诉理由上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法驳回贾乙、贾甲的原审诉讼请求。贾乙、贾甲同意原判。陈丙未上诉现表示听从法院判决。陈甲、陈乙未上诉。

经审理查明：陈甲与陈乙系夫妻关系，陈丙系二人之女。贾甲与陈丙原系夫妻关系，贾乙系二人之子。2005年7月18日，贾甲与陈丙经丰台区民政局办理离婚手续。

2005年9月22日，北京市丰台区大井农工商联合公司(甲方）与陈甲（乙方）签订《北京市丰台区卢沟桥乡大井村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁安置及优惠购房办法拆迁协议》，约定乙方在拆迁范围内居住177号院，正式房屋8间、建筑面积111.79平方米，现有在册人口5人，分别为陈甲、陈丙、贾乙、陈乙、贾甲。拆迁补偿款：人均正式住房面积28.47平方米每人，拆迁补偿款合计为人民币441285元。依据《补偿办法二》的规定被拆迁户认购大丼村回迁住宅楼10、11、12、13号楼房屋三套。后陈甲购得13号楼306号、13号楼202号及13号楼2010号三套安置房屋，并用拆迁补偿款折抵了购房款。

2011年5月2日，陈甲、陈丙、陈乙（甲方）与刘某某（乙方）签订《转让房屋协议》，赵某为见证人（丙方），约定：因甲方家中急用钱，经丙方介绍，甲方家中成员共协商后，自愿将位于丰台区程庄南里13号楼2010房转让给乙方。转让总价款陆拾万元整。拆迁协议原件由甲方上交相关单位办理产权本，待产权本办理完后十日内，甲方协助乙方到相关部门办理房屋过户手续。同日，陈丙代写证明，陈丙、陈甲、陈乙、赵某签字确认。该证明载明：我家拆迁时分三套房（见拆迁协议）两居13-306归我老两口，两个一居13-202、13-2010归我二女儿陈丙和外孙贾乙。我是户主，按规定三套房下来是户主的名。二女儿与我商量13号楼2010号已转让，产权本下来后由我转让给乙方，到时我和老伴会配合过户。如二女儿应乙方要求，我也同意在房本下来前公正给我二女儿，由我女儿办理过户给乙方过户。

2011年5月4日，陈甲书写收条，载明：“今收到购房款（丰台区程庄南里小区13号楼2010号）600000元人民币。见证人陈丙、赵某。”

2011年5月5日，陈丙书写说明，载明：本人陈丙作为此次转让丰台程庄南里13号楼房屋一事特作如下说明。我家人内部商量2居13号楼306号归我父母13-202、13-2010我和我儿子我前夫与我早已离婚并我已经在离婚时补偿我前夫十万元，故我前夫已经放弃房屋所有权，我们已无任何财产纠纷，我前夫也同意。我家现房主是我母亲（陈甲），按规定下房本时都是我母的名字，我父母均同意房本下来时会全力配合过户，如乙方要求也可将13号楼2010室房先公正给我名下，产权下来时我办理过户手续，我家人和我愿意配合办理。特此说明，绝不反悔。

原审审理期间证人赵某出庭作证，表示：陈丙让其帮忙找人把涉诉房屋卖掉，并表示不让找中介公司，后来其找到张某促成买卖，因拆迁协议上有贾甲的名字，陈丙曾给贾甲打过电话，张某也听了电话。其本人未见过贾甲，亦未听见电话内容。

上述事实,有收条、《转让房屋协议》、《北京市丰台区卢沟桥乡大井村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁安置及优惠购房办法拆迁协议》及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现贾乙、贾甲以陈甲、陈丙、陈乙对涉诉房屋没有处分权为由要求确认他们与刘某某签订的买卖合同无效的请求，缺乏法律依据，故原审法院确认上述买卖合同无效属适用法律错误，本院对该结果予以纠正。另，应指出贾乙、贾甲对涉诉房屋是否享有权益，及陈甲、陈丙、陈乙与刘某某之间所签转让房屋协议的履行问题，均应另行解决，本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销北京市丰台区人民法院（2013)丰民初字第01795号民事判决。

二、驳回贾乙、贾甲的诉讼请求。

一、二审案件受理费各70元，均由贾乙、贾甲负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后七日内交纳)。

本判决为终审判决。

审   判   长       刁久豹

代理审判员       刘丽杰

代理审判员       王   佳

二〇一四年六月十一日

书   记   员       程   飞