北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2014)朝民初字第04466号

原告（反诉被告）梁某，出生略，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告（反诉原告）李某某，男，出生略，住址略。

原告（反诉被告）梁某（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李某某（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马海涛独任审判，公开开庭进行了审理。梁某及其委托代理人梁志强，李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

梁某诉称：2013年5月27日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下，我和李某某签订《买卖定金协议书》，约定我购买李某某名下位于北京市朝阳区青年路西里2号院3号楼26层T233003号房屋。同日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》及补充协议、《居间服务合同》等法律文书，约定房屋价款171万元，家具家电、装饰装修和配套设施设备165万元，定金40万元，并拟向中介链家公司指定的银行申请贷款，购房首付款174万元。签约次日，我向李某某支付了购房定金40万元，6月24日经与李某某协商一致先支付首付款160万元、剩余首付款边履行边给付。此后于7月6日支付10万元、8月28日支付5万元，9月13日购房资格审核，9月29日进行了网签，10月8日进行了北京银行贷款面签，10月10日补齐了面签材料，11月4日我再向李某某支付2万元，11月7日李某某带其前妻吴#桐前往链家公司补签手续并出具同意售房证明，11月13日北京银行阜裕支行批贷109万元。批贷后，我和链家公司多次催促李某某履行配合交税及预约过户，并告知李某某批贷款不足的差额我已准备好过户同时即可支付，但李某某先以种种理由拖延推倭，好不容易去了建委配合缴税又趁大家不注意逃跑了，后来又以各种理由拖延推诿至今，故我诉至法院，要求判令：1、李某某继续履行合同，配合办理北京市朝阳区青年路西里2号院3号楼26层T233003号房屋缴税、过户手续，并将房屋交付给我；2、李某某向我支付自2013年11月14日起至实际过户交房之日止的迟延履行违约金（按房屋总价款的万分之五计算每日为1680元，暂计算至2013年12月9日为43680元）。

李某某答辩并反诉称:同意继续履行合同，不同意梁某要求我支付违约金的诉讼请求。按照房屋买卖合同约定，首付款支付截至日期为2013年6月25日，但是合同履行期间经我反复电话催促，梁某最后一笔首付款是2013年11月4日支付的。合同约定签订之日起150日内办理房屋权属转移登记，合同是2013年5月27日签订的，梁某批贷时间是2013年11月13日，已经超出了这个期间，加上后期缴税、过户时间，我拿到尾款的时间将远远超过合同约定时效。合同约定贷款金额119万元，但实际批贷是109万元，且分成68万元和41万元两笔支付，还有10万元尾款，梁某没有给予任何书面的保证支付证据。我和梁某以及链家公司曾经协商，梁某和链家公司同意对我进行赔偿，可以证明梁某和中介违约在先，为了合同逾期继续履行才主动作出让步，但是我没有同意是我担心的尾款支付梁某和链家公司不给任何保证，因涉及审批额度的分批与另外法定10万元尾款没有任何保证以当时没有签署赔偿协议。我作出让步，同意接受5万元赔偿款后，配合梁某去朝阳区地税办理缴税，梁某对于此前协商的5万元赔偿只字不提，只是催促我办理缴税流程，且双方约定税款各负一半，我找关系可以合理避税近7万，因为梁某拖延履行导致无法避税，而梁某可以省掉5万元税款时却没有通知我，属于欺诈行为。2014年12月中旬，我主动联系梁某希望能在12月底前办理完所有手续，但梁某不接我电话，不回我短信，我请中介帮忙联系也无法沟通，最终导致此次诉讼。我认为合同至今没有履行完毕是因梁某违约造成，我为此从2013年10月开始在外租房居住，发生租房费用约4万元，此外，因为履行过程中牵涉到我前妻，我前妻向我主张她的房款份额，导致我不得不额外支出费用，故我提起反诉，要求梁某赔偿我损失20万元。

梁某针对李某某反诉答辩称：不同意李某某反诉请求，我按照合同支付了全部首付款，银行已经批贷，差额款也准备齐全，合同履行中付款以及批贷都是我和李某某以及链家公司协商一致的，由于李某某的不配合导致合同无法继续履行，李某某属于恶意违约。

2013年5月27日，梁某、李某某及链家公司签订买卖定金协议书，约定梁某购买李某某所有的位于北京市朝阳区青年路西里2号院3号楼26层T233003房屋，房屋总价款336万元，梁某支付购房定金40万元。同日，梁栋和李某某签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），梁某、李某某与链家公司签订告居间服务合同、补充协议，并与链家公司指定的北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障服务合同，约定该房屋成交价格为171万元，房屋装饰装修及配套设施设备作价165万元；梁某于2013年6月25日前自行支付李某某174万元（不含定金)；梁某向居间机构指定银行申办抵押贷款，拟贷款金额为119万元，如因梁某个人原因未获批准，梁某继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生及要发生各项费用由梁某自行承担；合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移手续，梁某、李某某同意，在批贷后网上预约时间为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

协议签订后，梁某于次日向李某某支付定金40万元，2013年6月20日转账支付100万元，2013年6月24日转账支付60万元，2013年7月6日转账支付10万元，2013年8月28日存款支付5万元，2013年11月4日转账支付2万元，2013年11月29日，李某某出具买卖双方房款交接单，表示收到梁某购房款共计217万元。梁某称其于6月24日与李某某协商一致，剩余首付款边履行边给付。链家公司员工于会到庭作证称就逾期付款问题梁某、李某某及链家公司三方曾经进行协商，李某某当时表示同意。李某某称当时是无奈之下才同意的。

2013年9月13日梁某通过购房资质审核，2013年9月29日进行网签，2013年10月8日进行北京银行贷款面签，后银行要求补充提交售房人产权材料，11月7日李某某前妻吴#桐到链家公司出具了声明，11月13日北京银行阜裕支行具个人贷款中心贷款审批意见表，批贷金额109万元，其中住房按揭贷款金额不超过68万元。链家公司于会称梁某要先卖房才能通过购买资质审核，但是其买方因公积金贷款出现意外导致履行合同延误，当时就此情况三方曾经协商，李某某曾经抱怨但是也没有提出异议，关于贷激，北京银行审核过程中通知链家公司说李某某房屋产权不清晰，需要李某某前妻协助，链家公司通知了李某某，李某某说需要一点时间，后来吴#桐到链家公司出具了声明，银行审核后批贷109万元，这是4+3的商业贷款模式，分为两笔贷款，放款时间会相差三到五个工作日。于会称，因合同履行迟延，三方曾经协商，告知可能无法按照期限履行完毕，为了合同能继续履行，链家公司出于理解和同情同意赔偿李某某3万元，梁某赔偿2万元，但是李某某由于要核实银行放款时间当时没有同意该方案。

梁某与李某某约定房屋过户相关税款双方各自承担50%，由于联系不上李某某，链家公司向李某某邮寄了催告函，李某某主动联系链家公司，另行约定了缴税时间，但在缴税过程中，由于双方就缴税金额发生纠纷,李某某自行离开。李某某提交短信记录，称其此后多次联系梁某爱人，协议继续履行事宜，但是未获得回复。梁某称其记不清是否收到李某某短信。

上述事实，有买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、贷款审批意见表、短信记录及双方当事人陈述在案为证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。梁某、李某某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，双方应按合同履行各自义务。

梁某要求继续履行合同，李某某配合办理缴税、过户手续并交付房屋，李某某同意继续履行合同。本案争议焦点为违约责任的承担。

2013年11月13日，北京银行阜裕支行出具贷款审批意见表，批贷109万元。梁某称李某某恶意拖延履行合同，故从批贷次日开始按照补充协议违约条款按日计算房屋总价款万分之五的违约金。结合链家公司于会证言，批贷后三方曾经协商赔偿事宜，因银行放款时间无法确定，李某某未同意，赔偿方案没有达成，此后链家公司在无法联系到李某某的情况下向其送达了催告函，通知其2013年11月21日办理缴税事宜，后李某某主动联系链家公司并另行约定了缴税时间，从上述事实看，李某某并无恶意违约的故意，其主动致电链家公司并如约到场办理缴税，积极履行了合同义务，虽然由于缴税过程中双方发生纠纷导致最终没有办理缴税手续，也并非李某某单方原因，且现有证据可以证明，李某某此后多次联系梁某，希望协商进一步履行合同，综合以上事实，难以认定李某某存在违约行为，故梁某要求李某某支付迟延履行违约金的主张，本院不予支持。

当事人协商一致，可以变更合同。双方签订合同约定首付款174万元在2013年6月25日前交付，至2013年6月24日，梁某交付首付款160万元，现有证据可以证明双方曾就剩余款项支付进行了协商，李某某对梁某延期支付首付款的表示未提出异议，可以认定系当事人协商一致，变更了合同关于付款期限的约定，且此后李某某接受了梁某后续支付款项，并于2013年11月29日出具买卖双方房款交接单，故首付款延期支付难以认定为梁某的违约行为。

北京市存量房屋买卖合同约定，合同签订后150日内办理权属转移登记手续，但在补充协议中明确以批贷后网上预约时间为准。从合同条款看，150日系双方对合同履行期间的预期，实际办理过户时间需按批贷后预约时间为准，虽然梁某办理贷款批贷日期已超出合同签订后150日，但并非其故意拖延，且批贷延迟原因中还包括李某某房屋产权不清晰，需李某某补充材料的因素，双方就此多次进行协商，对于无法在150日内完成过户李某某已知悉并表示接受，并不能据此认定梁某存在违约行为。

北京市存量房屋买卖合同约定拟贷款金额119万元，银行批贷金额为109万元，且分为两笔两种不同性质的贷款，贷款发放时间也有差异。李某某认为贷款金额与合同不符，贷款发放时间不能保证，属于违约行为。本院认为，银行掌握贷款审批权力，批贷金额、批贷方式、贷款发放时间均非贷款申请人所能掌控，银行已经批贷且梁某明确表示贷款不足部分的差额已准备齐全可以随时支付，故李某某据此主张梁某违约本院难以采信。

李某某称其2013年10月准备交付房屋而另外租房，至今花费租金4万元，本院认为，合同至今未履行完毕并非梁某违约导致，其要求梁某赔偿损失本院不予支持。贷款审批过程中，银行以产权不清晰为由要求李某某补充材料，李某某为继续履行合同自行联系吴#桐办理了产权声明，其称吴#桐向其索取房款补偿，要求梁某赔偿，本院认为，李某某因房屋产权问题与吴#桐发生纠纷属于离婚后财产纠纷，其要求梁某赔偿其应支付给吴#桐的补偿款于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）梁某于本判决生效后五日内自行办理缴税手续，被告（反诉原告）李某某于本判决生效后二十日内配合原告(反诉被告）梁某办理过户当日按照缴税凭证金额的50%向原告（反诉被告）梁某支付税款，原告（反诉被告）梁某于过户当日向被告李某某支付房款十万元，原告（反诉被告）梁某于房屋过户后配合办理贷款发放手续，被告（反诉原告）李某某收到全部房款后三日内交付房屋；

二、驳回原告（反诉被告）梁某的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）李某某的全部反诉请求。

案件受理费四百四十六元，由梁某负担（已交纳）。反诉案件受理费二千一百五十元，由李某某负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员     马海涛

二〇一四年四月十七日

书   记   员     李   娜