北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)二中民终字第15837号

上诉人（原审被告）北京市东城区房屋土地经营管理二中心某甲分中心，住所地略。

法定代表人姜某某，主任。

委托代理人刘伟，北京市易和律师事务所律师。

委托代理人马超，北京市易和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘某某，男，出生略，住址略。

法定代理人张某某，女，出生略，住址略。

委托代理人郭鹏剑，北京市京昌律师事务所律师。

委托代理人向海曼，湖南淮新律师事务所律师。

原审被告于某某，男，汉族，职业不详，住址不详。

上诉人北京市东城区房屋土地经营管理二中心某甲分中心（简称某甲分中心）因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2012)东民初字第01322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，某甲分中心之委托代理人刘伟，刘某某之法定代理人张某某以及委托代理人郭鹏剑到庭参加了诉讼。于某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

2011年12月，刘某某诉至原审法院称：1995年初，我与某甲分中心签订《公有住宅租赁合同》，承租位于北京市东城区宝华二条18号2间房屋（简称诉争房屋)。1998年，我因患有精神分裂需要住院治疗，便与家人搬离该承租房。2008年12月，诉争房屋被拆。我得知诉争房屋已于2001年4月变更承租人为于某某，于某某为房屋拆迁受益人。现某甲分中心将房屋档案丟失，无法查证变更情况。为此，我多次与拆迁公司及某甲分中心交涉，要求房屋拆迁权益，均未果。我认为某甲分中心在未经我同意，也未与我解除《公有住宅租赁合同》的情况下，将诉争房屋承租给于某某，侵犯了我的合法权益。故起诉要求确认某甲分中心与于某某就诉争房屋所签订的《公有住宅租赁合同》无效。

某甲分中心辩称：刘某某与某甲分中心就北京市东城区宝华二条18号房屋2间签订的公有住宅租赁合同已于1998年4月30日租赁期限届满，且原告腾退该房屋后，未在该房屋实际居住，也未交纳房屋租金，双方已无房屋租赁合同关系。2001年4月，我单位与于某某签订《公有住宅租赁合同》。刘某某并非该合同的当事人，没有合同约定的权利，刘某某无诉讼主体资格，无权提起诉讼。刘某某自认其于2008年6月得知房屋承租人进行的变更，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，刘某某的诉讼请求已超过诉讼时效。我单位与于某某签订《公有住宅租赁合同》合法有效，我单位不同意刘某某的诉讼请求。

于某某未答辩。

原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。于某某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，刘某某承租某甲分中心直管的公有住房1间，双方订立有公有住宅租赁合同。后刘某某及家人虽于1998年搬离诉争房屋，但此不足以证明双方已解除该租赁合同。某甲分中心与于某某于2001年4月就诉争房屋订立租赁合同，因某甲分中心不能提供与刘某某已终止租赁合同的证据，亦不能提供签订新租赁合同所依据的相关证据，故某甲分中心的抗辩意见，法院不予采信。关于某甲分中心所提刘某某的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。刘某某的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)项的规定，判决：确认北京市东城区房屋土地经营管理二中心某甲分中心与于某某签订的《公有住宅租赁合同》无效。

原审法院判决后，某甲分中心不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回刘某某的诉讼请求。其上诉理由为：原审法院认定事实错误，我单位与刘某某早已不存在合法有效的房屋租赁合同，我单位有权在原租赁合同终止后与新的承租人签订房屋租赁合同；原审法院不釆纳我单位关于诉讼时效的抗辩意见，缺乏法律依据；原审法院以我单位无法提供原租赁合同终止和新租赁合同签订的证据为由确认我单位与于某某签订的房屋租赁合同无效，于法无据等。刘某某同意原审判决。

经审理查明：1995年，某甲分中心（甲方）与刘某某（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由刘某某承租北京市东城区宝华二条18号（房号12)房屋1间，租期为自1995年5月1日始至1998年4月30日止。该《公有住宅租赁合同》第六条约定，“租期内乙方履行合同规定的义务。租赁期满，乙方又需要续租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同”。1998年，刘某某因故暂迁至别处居住。2001年4月5日，某甲分中心与于某某就诉争房屋签订《公有住宅租赁合同》。2008年12月，诉争房屋因拆迁被拆迁单位拆除。

2010年9月13日，刘某某之法定代理人张某某向北京市东城区房屋土地经营管理二中心（简称东城房地二中心）递交申诉材料，2010年11月12日，某甲分中心作出答复：“因您只持有过期的房屋租赁合同复印件，无法证明事实经过。（某甲分中心内部多次调整房屋及更换管理人员,档案丟失严重，未查到相关变更手续)。经调查，拆迁受益人为于某某，从2001年4月5日就承租该房屋。据于某某本人讲，2001年4月因住房需要，通过房屋中介购得该处房屋，双方携带相关材料一起到某甲分中心办理的过户手续。而您及全家自2001年4月5日承租人变更后至该处房屋2008年12月拆除，从未在此居住，也从未对房屋承租人变更提出过异议”。2011年4月27日，刘某某再次向东城房地二中心递交申请书，东城房地二中心于2011年5月30日作出答复：“经查,宝华里二条18号，从2001年4月房屋承租人为于某某，因您持有过期的房屋租赁合同复印件，并无法证明事实经过。2001年4月以后一直也没有租赁关系凭证。2001年档案保管时间未作出详细规定，现在该档案无从查找，未查到相关过户手续。2001年公房不能买卖。”

二审中，本院自拆迁单位处调取了某甲分中心与于某某签订的《公有住宅租赁合同》，载明租期自2000年4月1日始，无截止日期。刘某某、某甲分中心均确认该协议即本案诉争之协议。

上述事实，有《公有住宅租赁合同》、《申诉材料》、《申请书》、某甲分中心答复，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：根据本案查明的事实，刘某某与某甲分中心签订有《公有住宅租赁合同》，由刘某某承租某甲分中心直管的公有住房1间，租期自1995年5月1日至1998年4月30日。租赁期满之后，双方未办理解除《公有住宅租赁合同》的手续，刘某某亦未表示放弃续租，某甲分中心也未向刘某某发出解除《公有住宅租赁合同》的通知。在此情况下，某甲分中心未与刘某某沟通即擅自与于某某就诉争房屋再行签订《公有住宅租赁合同》欠妥，现刘某某以某甲分中心在未经其同意、也未与其解除《公有住宅租赁合同》的情况下将诉争房屋出租给于某某侵犯其合法权益为由，要求确认某甲分中心与于某某签订的《公有住宅租赁合同》无效，理由正当，应予支持。另，结合当事人陈述及《申诉材料》、《答复》可知，刘某某系于2010年11月得知某甲分中心与于某某签订有《公有住宅租赁合同》，故刘某某提起本案诉讼并未超过诉讼时效。于某某经原审法院及本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩权利。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由某甲分中心、于某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由某甲分中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审   判   长       陈   妍

代理审判员       张清波

代理审判员       张   洁

二〇一三年三月二十日

书   记   员       张   璐