北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第09302号

原告（反诉被告）王甲，女，出生略，汉族，住址略。

委托代理人贾鸿斌，北京市博圣律师事务所律师。

委托代理人王乙，男，出生略，汉族，无业，住所略。

被告熊某（反诉原告)，女，出生略，汉族，北京某商贸有限公司职员，住所略。

委托代理人郝某，北京市某律师事务所律师：

第三人某银行股份有限公司北京市分行，住所地略。

法定代表人田某，行长。

委托代理人康某，男，出生略，汉族，该单位法务，住单位宿舍。

原告(反诉被告）王甲与被告（反诉原告)熊某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法追加中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行北京分行)作为第三人，公开开庭进行了审理。王甲的委托代理人贾鸿斌、王某、熊某及其委托代理人郝某、建设银行北京分行的托代理人康某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

王甲诉称：我与熊某于2010年1月22日签订《北京市房产现：房买卖合同》，对买卖双方权利义务作出较为详细约定。后我依约于2010年1月22日向熊某支付750%的购款83.47万元。2010年1月28日，双方达成《关于置后办部分手续的协议》，约定了设立抵押权登记时间延期至20年2月2日；买受方2010年1月27日入住交易房屋并支25%首付款；办完抵押权登记后出卖人到公证处办理授权王生的抵押权注销委托公证书及交易房屋过户的委托公证书同时买受人支付剩余25%的购房款。2010年1月30日，我支付了购房款41.5万元，2010年1月27日，熊某向我交付房屋。此后经催告，熊某不履行合同义务，故我诉至法院，求被告继续履行合同，办理北京市朝阳区某处涉案房屋（以下简称涉案房屋）抵押手美协助我将上述房屋过户至我名下；被告向我支付违约金X元。熊某答辩并反诉称：我于2008年12月12日取得涉案房屋产权证，房屋性质为经济适用房。双方达成买卖后王甲向我支付了部分房款，但随后双方就房款支付、押权设立登记等问题产生了分歧。根据关于经济适用房政策和相关法律规定，双方签订的合同违反了国家关于经：用房交易的相关规定，侵害了其他住房紧张需要购买经：的人的购买权，导致社会公共利益受损。经适房在取得完税凭证或产权证后5年内不得上市交易。该房产证是在年办下来的，契税是在2006年12月15日缴纳的。故在签订合同的时候该房屋没有取得上市交易的资格。故我提出反诉，要求确认双方签订的《北京市房产现房买卖合同》无效，王甲腾退涉案房屋并将房屋返还给我。

针对反诉，王甲辩称：双方的买卖合同是2010年1月签订，签订合同后我陆续支付了75%的房款。在两三年过程中，房屋大幅升值。熊某应当给我办抵押手续、委托公证手续，我也发过两次函件。我认为合同是有效的，对方缴纳契税在2006年，至今已经超过5年了，在一审辩论结束前，取得交易资格的，可以认定合同有效。该房屋也是我唯一的住房，确认无效会给我及我的家庭带来很大灾难。

建设银行北京分述称：2011年熊某向我借款，现在尚有贷款本息928582.51元，贷款情况为正常。对于王甲要求熊某解押的请求，我行可以接受提前还贷。如法院判决王甲代熊某还款，我行可以接受王甲的还款。

经审理查明：2010年1月22日，王甲与熊某签订《北京市现房买卖合同》，写明王甲向熊某购买涉案房屋，房屋价款为166.47万元。付款方式为分期付款，双方签订正式的买卖合同后王甲支付熊某总价款83.47万元，办理完委托公证后王甲再支付剩余房款50%，即83万元。委托公证指熊某委托王甲指定的王金生，由该人代表熊某办理本合同房屋先期抵押手续，需要过户时的解抵押手续?，产权由熊某过户到王甲的手续。王甲支付了首期房款时，熊某应当将该套房屋抵押给王甲，以保证合同顺利履行。熊某积极配合王甲办理房屋抵押手续。直到2012年12月份该房屋符合上市交易条件时，由熊某经公证委托的代理天代表其办理解押及过户手续。如熊某在抵押登记、解除抵押过程中及在委托公证过程中以各种理由拒绝、阻止或者不配合；在钓定的过户期限到了后熊某以各种理由拒绝、姐止或者不配合过户均构成熊某根本违约。在熊某根本违约的情形下，熊某需：1、返还已给付全部房款；2、支付房屋增值部分价值；3、支付房屋总价款30%的违约金，即50万元。

2010年1月28日，王甲与熊某签订《关于置后办理部分手续的协议》。约定双方同意办理抵押权设立登记延期至2010年2月2日前；熊某同意王甲2010年1月27日入住：涉案房屋，同时王甲支付购房款415000元给熊某；在办完抵押权登记，王甲收到他项权证后7个工作日内，熊某到公证处办理本人授权王金生的抵押权注销委托公证书和将涉案房屋过户给王甲的委托公证书，此时王甲结清尾款，此项2月10日前办理。

2010年1月22日，王甲向熊某支付了购房款8347000元，2010年1月30日，王甲向熊某支付了购房款415000元。2010年1月27日，熊某向王甲交付了涉案房屋，

王甲居住使用该房屋至今。

另查，涉案房屋性质为经济适用房。2004年5月24日，熊某与北京百环房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，熊某以500598元的价格购买了涉案房屋。2006年12月15日，熊某交纳了契税。2006年12月20日，熊某交纳了公共维修基金。2008年12月12日，涉案房屋所有权登记至熊某名下。

2011年2月28日，熊某与建设银行北京分行签订了《个人额度借款合同》,熊某以涉案房屋为抵押，向建设银行北京分行借款110万元。

2010年9月30日，熊某向王甲寄送了《履行合同催告函》向王甲催要剩余房款。2010年10月，王甲向熊某寄送了两份《履行合同催告函》，要求熊某履行合同约定的设立抵押及公证委托义务。

庭上，王甲表示愿意代熊某一次性偿还涉案房屋项下贷款以解除房屋抵押。

上述事实，有《北京市现房买卖合同》、《关于置后办理部分手续的协议》、汇款凭证、收条、《个人额度借款合同》、房屋所有权证书以及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。涉案房屋虽属经济适用住房，但房屋购买时间系在2008年4月11日之前，且王甲与熊某亦在《北京市现房买卖合同》明确约定了限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续。现房屋已经具备上市交易的条件，故该协议真实有效，双方即应当履行该协议。熊某的反诉请求于法无据，本院不予支持。现该房屋已具备上市交易条件，熊某应当协助王甲办理该房屋过户手续。王甲表示愿意代熊某一次性金还涉案房屋项下贷款以解除房屋抵押，建设银行北京分行对此亦不持异议。本院依法判令王甲予以代偿。因王甲未支付房款数额远低于贷款余额，故王甲完成代熊某偿还贷款后，即应视为已支付剩余房款，王甲可就未支付房款及代偿款项差额另案进行主张。

王甲提出的违约金请求，虽合同并未说明50万元的违约金是在解除合同还是继续履行合同条件下的违约金条款，但与该条同时适用的另两项违约条款一项为退还全部已付款，另一项为支付房屋差价。据此可以推断出双方约定的50万元违约金的适用是在被告根本违约导致合同解除的情况下。现本院判令继续履行合同，王甲以解除合同情形下的违约金条款向熊某主张违约金，于法无据，本院不予支持。至于王甲因熊某违约而产生的损失，可待损失发生、数额确定后另行向熊某主张。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告)王甲于本判决生效后十日内代被告（.反诉原告）熊某向第三人中囯建设银行股份有限公司北京市分行偿还被告（反诉原告）熊某与第三人中国建设银1股份有限公司北京市分行签订的《个人额度借款合同》项下全部贷款，以解除北京市朝阳区某处涉案房屋的抵押，被告（反诉原告）熊某于原告（反诉被告)王甲履行完上述义务后十五日内协助原告（反诉被告）王甲将位于北京市朝阳区广渠路66号院15号楼14层1410室房屋过户至原告（反诉被告）王甲名下。

二、驳回原告（反诉被告）王甲的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）熊某的反诉请求。

本诉案件受理费八千八百元，由原告（反诉被告)王甲四千四百元(其中三十五充已交纳，剩余四千三百六十五元于本判决生效后七日内交纳至本院），被告（反诉原告）熊某负担四千四百元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。

反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）熊某负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审   判   长        于   爽

人民陪审员       郝建丰

人民陪审员       吴振华

二〇一三年八月二十日

书   记   员       陈明荣