中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2009)民提字第90号

申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：何某，女，出生略，无职业，住址略。

委托代理人：张凤千，北京市汉衡律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨某贸易有限公司，住所地略。

法定代表人：何某某，该公司经经理。

委托代埋人：张某，黑龙江某律师事务所律师。

申请再审人何某与被申请人哈尔滨某贸易有限公司（以下简称甲公司，原名称为哈尔滨某房地产综合开发有限责任公司，以下简称乙公司）房屋合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院和哈尔滨市中级人民法院分别作出（1999)南民一初字第456号民事判决和（2000)哈民一终字第839号民事判决；黑龙江省人民检察院提出抗诉，哈尔滨市中级人民法院作出（2003)哈民一再字第79号民事判决；何某向黑龙江省高级人.民法院申诉，该院裁定提审并作出（2007)黑监民再字第37号民事判决。何某不服该再审判决，向本院申请再审。本院裁定提审并中止原判决执行。本院依法组成合议庭于2009年9月10日对本案进行开庭审理，双方当事人的委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。查明：乙公司（甲方）与何某（乙方）于1997年1月23曰签订《房屋购买租赁协议书》，约定：甲方乙公司同意乙方何某购买承租哈尔滨市长江路哈尔滨开发区综合市场（科贸楼）某处房产，建筑面积273.02平方米，用于兴办企业；购买承租期常年，金额为326000元（购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止），协议书还专门约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”；付款方式为协议签订后乙方付给甲方总额的80%作为订金，其余部分待进户前一次付清，否则不予办理进户手续；租赁或购买常年使用权均不包括日常水、电、取暖和电话费，其费用由乙方自负；乙方进入市场应严格遵守市场的各项规章制度，未经甲方同意，不得随意改变房屋结构；乙方因特殊情况需转让转租房屋时，须经甲方同意，并办理承租权、常年使用权变更手续；凭此协议到开发区工商局、税务局、开发区管委会合作局办理有关进区手续，并享受区内一切优惠政策。

协议签订后，何某先后向乙公司付款共计326000元，乙公司出具的收款收据均载明是房款。何某将房屋装修后搬进去居住，何某还于1997年5月13日向乙公司支付建车库手续费6600元，后自建车库一间。经一审法院委托鉴定，车库工程造价为137245.51元，房屋装修及改建工程造价为96485.25元。何某于1999年1月21日向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，请求判令乙公司返还购房款326000元、房屋装修费、车库工程款以及车库手续费6600元。

另查明：1995年3月6日，哈尔滨经济技术开发区管理委员会以哈经开委字（1995)第24号《关于在管理服务区建设临时科贸楼的请示》，向哈尔滨市人民政府请示建设临时建筑科贸楼，以解决服务型中小企业的办公用房问题，该楼建成后出租给企业三至五年，以改善管理服务区的形象。该请示得到了哈尔滨市人民政府的批准。随后，临时科贸楼开始建设，至1996年竣工并开始对外招租。2001年6月12曰，哈尔滨市规划局发出《拆除通告》，要求临时科贸楼的住户在15日内迁出。2002年3月8日，哈尔滨市人民政府发出通告，决定对本案科贸楼限期予以拆除。

哈尔滨市南岗区人民法院一审认为，乙公司将其经审批建设的临时用房的产权出售给何某，而该房屋依法不能办理产权，故双方所签购房协议无效，依法应予解除。对何某关于退房款的诉讼请求应予支持。鉴于何某已对该房屋使用三年之久，故应向乙公司给付房屋使用费。因导致合同无效的过错在乙公司，故乙公司应赔偿何某装修及自盖车库一间的经济损失。乙公司诉称本案协议为租赁协议，证据不充分，应不予支持。该院遂判决：乙公司返还何某购房款326000元，何某将涉案房屋交还给乙公司；乙公司赔偿何某房屋装修损失96485.25元；乙公司给付何某车库工程款137245.51元，该车库产权归乙公司所有；乙公司返还交纳的车库手续费6600元；何某给付乙公司房屋使用费55630.56元；鉴定费1500元由乙公司承担双方其他诉讼请求不予支持；一审案件受理费10110元由乙公司承担。

哈尔滨市中级人民法院二审认为，双方签订的房屋购买租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定协议有效。该协议明确约定乙公司同意何某购买承租争议房屋，购买承租期为常年；何某因特殊情况需转让承租房屋时，须经乙公司同意，并办理承租权、常年使用权变更手续。何某按约定向乙公司交付购房款326000元，乙公司也交付了房屋。乙公司上诉称本案合同是何某一次性租断临时建筑，从而获得该房屋常年承租权的理由,符合合同约定，应予支持。何某称.本协议所签房屋面积产权归其所有，但该房屋办不了产权，故要求退房还款，因双方在合同中没有约定乙公司为何某办理产权，办不了产权证要予以退款的内容，故何某要求退房还款的理由应不予支持。一审认定事实不清，适用法律不当，该院判决：撤销一审判决；驳回何某的诉讼请求。一、二审案件受理费20220元由何某承祖。

哈尔滨市中级人民法院再审认为，双方签订的房屋购买租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定协议有效。虽然该协议第二条约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”，但不能仅以此就确认乙公司将该房屋产权卖给何某。因从整个协议的条款均可证明系购买或租赁常年使用权，并不是产权。何某主张系购买产权应不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，该院遂判决维持持二审判决。

黑龙江省高级人民法院再审认为，关予何某申请再审称与甲公司签订房屋买卖租赁协议书约定的是购买房屋所有权，而不是购买租赁权的问题。因双方所签协议第二条载明“购买租赁期常年（购买常年使用杈的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止）”，该协议第六条载明“乙方因特殊情况需转让转租房屋时，需经甲方同意，并办理承租权、常年使用权变更手续”。根据上述内容，可从定双方当事人约定的是购买房屋常年使用权。并不是所有权。何某主张系购买房屋所有权，应不支持。关于何某提出甲公司与其签订协议书具有欺骗性问题。从协议书第二、四、六条内容可以看出何某在签约时，对房屋具有租赁性质是明知的，故何某的该项诉称应不予支持。该院遂判决维持哈尔滨中脘的再审判决。

何某不服黑龙江省高级人民法院的再审判决，向最高人民法院申请再审称：一、本案二审判决和两次再审判决认定事实错误。作为开发商的乙公司一开始就有欺诈的故意，他们把买房和租赁两个不同的合同编写到一起，为日后不能办理产权寻找借口。何某在买房对就发现了这一问题，特意让乙公司的工作人员在合同的第二条约定“本协议所购房屋面积产权归乙方”，且加盖乙公司公章，这一约定条款的本意就是房屋买卖，但上述三份判决对此约定没有依法认定。上述三份判决均认定何某购买住房是“购买承租期为常年”但什么是承租期常年，几年为常年却不作任何解释和认定。二、上述三份判决驳回何某的诉讼请求无事实和法律依据。乙公司故意隐瞒其所建房屋为临时性建筑这一重要事实，在购房协议中只字不提，否则，何某不会花费32万元购买一临时建筑，更不会花费20多万元装修和盖车库。后检察机关抗诉时调取了哈尔滨经济技术开发区规划局的文件，何某才知道该文件明确批准乙公司建设的是临时建筑。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，“未依法登记领取权属证书的，不得转让”。上述三份判决认定本案协议有效不当。

如果认定协议有效，那么按照协议第二条约定就应当判令乙公司全面履行合同，给何某办理产权过户，而不能在协议履行三年后就强行拆掉购买的房屋；如果认定协议无效，那么就应当判令乙公司返还购房款并赔偿相关损失。故请求依法撤销黑龙江省高级人民法院的再审判决、哈尔滨市中级人民法院的再审判决和二审判决；判令乙公司双倍返还购房款326000元，赔偿房屋装修损失96485.25元、车库工程款137245,51元、车库手续费6600元，共计566530,76元，同时支付利息损失；乙公司承担诉讼费。

乙公司答辩称：1995年3月6日，哈尔滨经济技术开发区管委会向哈尔滨市政府请示请求在开发区建设临时性二至三层科贸楼，该楼建成后出租给企业三至五年，以解决一批中小企业的用房问题，改善管理服务区形象。该请示被哈尔滨市人民政府批准，临时科工贸楼开始建设，于1996年竣工并对外韻租。建设临时科工贸楼是政府行为，其意图是解决一批中小企业的办公用房，更加有效地利用土地空间，有巨幅对外招租广告照片为证。包括何某在内看到广告后前来承租签约，没有哈尔滨市政府的批准就没有临时科工贸楼的建设，没有向社会公众招租的广告，就不可能有人来签约承租，这个道理和事实何某是再清楚不过了。

本案《房屋购买租赁协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，应当认定合法有效。何某在承租多年之后又多次进行诉讼，是事后反悔的不诚信行为。本案协议的性质是房屋租赁而绝非房屋买卖，理由是：第一、该协议的首页明确标明是《房屋购买租赁协议书》，而不是“房屋买卖协议书”。何某曾从事教师工作，对于房屋租赁和房屋买卖的区别作为一般的普如果认定协取有效，那么按照：协议第二条约定就应当判令乙公司全面履行合同，给何某办理产权过户，而不能在协议履行三年后就强行拆掉购买的房屋；如果认定协议无效，那么就应当判令乙公司返还购房款并赔偿相关损失。故请求依法撤销黑龙江省高级人民法院的再审判决、哈尔滨市中级人民法院的再审判决和二审判决；判令金友公.司双倍返还购房款326000元，赔偿房屋装修损失96485.25元、车库工程款137245,51元、车库手续费6600元，共计566530,76元，同时支付利息损失；乙公司承担诉讼费。

乙公司答辩称：1995年3月6日，哈尔滨经济技术开发区管委会向哈尔滨市政府请示请求在开发区建设临时性二至三层科贸楼，该楼建成后出租给企业三至五年，以解决一批中小企业的用房问题，改善管理服务区形象。该请示被哈尔滨市人民政府批准，临时科工贸楼开始建设，于1996年竣工并对外韻租。建设临时科工贸楼是政府行为，其意图是解决一批中小企业的办公用房，更加有效地利用土地空间，有巨幅对外招租广告照片为证。包括何某在内看到广告后前来承租签约，没有哈尔滨市政府的批准就没有临时科工贸楼的建设，没有向社会公众招租的广告，就不可能有人来签约承租，这个道理和事实何某是再清楚不过了。

本案《房屋购买租赁协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，应当认定合法有效。何某在承租多年之后又多次进行诉讼，是事后反悔的不诚信行为。本案协议的性质是房屋租赁而绝非房屋买卖，理由是：第一、该协议的首页明确标明是《房屋购买租赁协议书》，而不是“房屋买卖协议书”。何某曾从事教师工作，对于房屋租赁和房屋买卖的区别作为一般的普通人都能够分辨清楚，更何况何某是具有较高文化的人更应该分辨清楚。第二、该协议第二条和第四条均明确约定是常年使用权，并且约定未经甲方同意，不得随意改变房屋结构，如有损坏则由承租人按价赔偿。故何某所享有的是该房屋的承租使用权，而不是该房屋的永久所有权。第三、该协议第六条约定，乙方也就是何某因特殊情况转让、转租房屋时，应经甲方同意，并办理长期使用手续。如果是商品房买卖关系，无需约定该款内容。第四、其余的承租户对租赁关系没有异议，而且他们也拿到了政府对该房屋拆除后的补偿费。

本案协议第二条约定“购买承租期常年，每平方米1194元，金额合计为叁十贰万陆千元（购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止），本协议所签房屋面积产权归乙方”的本意是本案争执的焦点。当时约定该条内容，并设有脱离和改变本协议常年承租使用权的宗旨和性质，其本意是：第一、当时何某看到该条约定后要求，既然是常年使用权就不应由乙公司随意地在拆除之前再收回该租赁房屋，必须按照协议约定，直至被政府拆除为止。第二、如果该房屋被政府拆除后，必然涉及到针对该房屋面积因被拆除后的经济补偿问题，而该房屋的产权人系乙公司所有，按照正常的补偿原则，所补偿的费用应由房屋的产权人享有，作为房屋的承租使用权人是不能享有的。何某当时已经充分认识到了这个问题，对此强烈要求乙公司必须将其房屋面积被补偿的权利转归何某享有。因此，双方才产生了该条的特别约定，将产权人享有的房屋面积的补偿，转归承租使甩权人享有。第三、产生该条特别约定的前提是，该条款中已明确用栝号注明的“购买常年使用权的，直至被政府规划用地征用并拆除为止”的意思表迷。因此，何某对《房屋购买租赁协议书》的内容及其性质已经尽到了谨慎的注意和充分的了解。更能准确说明何某明知该房屋是租赁性质而与乙公司签约的事实是，1996年7月18曰悬挂在该房屋墙体之外的对外招租的巨幅广告。这一对外招租前提的出现，才能产生双方签约的事实。这一事实，何某在签约之前应当是明知的。

2002年3月8日，哈尔滨市人民政府作出有关环境综合整治事宜的通告，该通告主要是针对本案争执的房屋在限期内必须拆除，这是政府的强制行为。该拆除通告作出后，对该拆除地区即具有普遍约束力，任何人包括本案当事人在内，都必须遵照执行。黑龙江省高级人民法院的再审判决认定事实清楚,适用法律正确，依法应予维持，何某申请再审无理，请求予以驳回。

本院认为，本案主要涉及三个问题：一是本案协议的牲质；二是本案协议的效力；三是双方过错程度、本案损失范围和责任承担。

一、关于本案协议的性质。本案协议名称为《房屋购买粗赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质。认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。从协议内容看，协议约定乙公司同意何某购实承租科贸楼第二区第二号楼205室；购买承租期为常年，购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止；何某因特殊情况需转让转租房屋时，须经乙公司同意并办理承租权、常年使用权变更手续等。但不能单纯依照上迷约定，从而认定本案协议的性质为租赁合同关系。因为双方当事人在本案协议第二条又特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”的内容。该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履行情况看，协议签订后，何某给付乙公司326000元款项，乙公司出具的收款收据上均载明是房款。本院认为，综合本案实际情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同。

二、关于本案协议的效力。本案科贸楼属于临时建筑，依法不能办理产权手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定：“未侬法登记领取权属证书的，不得转让”。乙公司将本案临时建筑都房屋出售给何某，违反法律禁止性规定，故应认定双方所签《房屋购买租赁协议书》无效。

三、关于双方过错程度、本案损失范围和责任承担《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述规定，乙公司应当将326000元购房款和6600元车库手续费返还给何某。鉴于本案临时建筑科贸楼已经被拆迁，故不存在何某返还房屋的问题。何某的损失范围包括：326000元本金的利息损失、房屋装修损失96485.25元、车库工程款137245.51元。乙公司将购买（即买卖）与租赁两个不同法律关系并列作为合同名称，有误导消费者之嫌，特别是作为临时建筑的科贸楼，政府批准其建好后出租给企业使用三至五年，但乙公司隐瞒了出租给企业三至五年的事实，在签约时表述为“购买承租期常年”亦属不当，而事实是本案房屋在使用三年后即被政府予以拆除，故应当认定乙公司对本案损失的产生有主要过错；从协议约定的全部内容看，应当认定何某对其购买房屋的临时建筑性质也是明知的，故应当认定何某有次要过错，即本案属于双方当事人因混和过错导致合同无效。根据本案实际情：况，326000元本金的利息损失应由何某自行承担；对于房屋装修损失和车库工程款损失，应由乙公司和何某依其过锴程度即乙公司承担60%、何某自行承担40%为宜。何某对争议房屋使用三年，应当向乙公司给付相应的使用费55630.56元（自1997年1月23日起计算三年，月租金为每平方米5.66元)。乙公司现已变更为甲公司，故乙公司的民事责任应当由甲公司承继。

综上，黑龙江省高级人民法院的再审判决适用法律错误，本院予以糾正。何某申请：再审的理由成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十四条之规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省高级人民法院（2007)黑监民再字第37号民事判决、哈尔滨市中级人民法院（2003)哈民一再字第79号民事判决、哈尔滨市中级人民法院(2000)哈民一终字第839号民事判决、哈尔滨市南岗区人民法院（1999)南民一初字第456号民事判决；

二、哈尔滨某贸易有限公司向何某返还购房款326000元和车库手续费6600元；

三、哈尔滨某贸易有限公司向何某赔偿装修损失、车库工程款损失共计140238.46元；

四、何某向哈尔滨某贸易有限公司给付房屋使用费55630.56元。

以上二、三、四项相抵，哈尔滨某贸易有限公司应向何某给付本案款项共计417207.9元。

一审案件受理费10110元，由哈尔滨某贸易有限公司承担6066元，何某承担4044元；二审案件受理费10110元，由哈尔滨某贸易有限公司承担6066元，何某承担4044元。鉴定费1500元，由哈尔滨某贸易有限公司承担900元，何某承担600元。

本判决为终审判决。

审   判   长   杨永清

审   判   员   徐瑞柏

审   判   员   孙延平

二〇〇九年十月三十日

书   记   员   柳   凝