北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2012)朝民初字第41506号

原告张某，男，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告敖某，男，出生略，达斡尔族，呼和浩特某锅炉制造厂技术人员，住址略。

委托代理人马某，北京市某律师事务所内蒙古分所律师。

原告张某与被告敖某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张某及其委托代理人梁志强，敖某及其委托代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张某诉称：2012年6月13日，我与敖某就位于北京市朝阳区某处的涉案房屋买卖事宜签署合同，房屋总价款为430万元。合同签订后，我已支付购房款220万元，并且双方已办理网签。但之后敖某提出增加购房款，并要求我承担房屋过户税费。我认为敖某的行为已违反合同约定，故我诉至法院要求：1、判令双方继续履行房屋买卖合同，敖某履行办理房屋权属转移登记手续的义务；2、敖某按房价款3%支付迟延过户的违约金12.9万元；3、敖某按每月9000元的标准支付2012年8月14日至实际过户之日的房屋租金损失。

敖某辩称：双方订立房屋买卖合同应属无效，因为诉争房屋系另一诉讼案件的标的物，双方在明知诉争房屋产权不明确的情况下以明显低于市场价格进行交易，存在恶意串通，损害不确定第三人合法权益的意图。且根据双方签订的多份合同看，双方在房屋买卖过程中恶意串通逃避国家税收,严重损害了国家利益。双方达成口头约定房屋过户的所有税费由买受人承担，而且根据交易习惯，二手房交易的各种税费也均由买受人负担。所以张某拒绝缴纳税费构成违约，其应自行承担合同不能继续履行的后果。即使合同有效，张某交纳购房款尾款的义务和我办理过户的义务没有先后履行顺序，我有权在张某履行其付款义务之前行使同时履行抗辩权。

经审理查明：2012年6月13日，出卖人敖某与买受人张某签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版)》（合同编号：CX30277X)，约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区某处，建筑面积216.61平方米；房屋性质为商品房；房屋成交价格430万元;合同履行过程中买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六；因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款3%的违约金；自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。经询，双方未签订合同附件六。

2012年6月15日，双方签订《房屋买卖合同附件》，约定：房屋总价款430万元，买方分三次支付，第一次于签订正本合同当日支付定金20万元，第二次于办理网签当日支付180万元，第三次于办理产权交割时支付余下230万元。

2012年6月13日张某支付定金20万元；2012年6月21日张某支付购房款200万元。

2012年7月2日双方进行网签，网签成交价格300万元，诉争房屋无抵押。2012年7月9日，双方签订《协议书》，约定为合理避税双方需另行签订《存量房屋买卖合同》，该合同是网签合同，其规定的房屋交易价格300万元仅作为避税之用，无其他法律效力。

庭审中，敖某称双方口头约定房屋过户的相关税费由张某承担。张某对此否认。

另查，案外人呼和浩特迪森锅炉制造总厂有限责任公司将诉争房屋分别转让给敖某和案外人郑某。经山东省胶州市人民法院审理，判决解除郑某与呼和浩特迪森锅炉制造总厂有限责任公司的转让合同。呼和浩特迪森锅炉制造总厂有限责任公司提出上诉后，山东省青岛市中级人民法院终审判决维持一审判决。

另询，诉争房屋现由敖某出租；张某表示愿意在房屋过户时给付剩余购房款210万元。

以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CX302772)、《房屋买卖合同附件》、收条、银行汇款记录、(2011)胶民初字第1724号民事判决书、（2012)青民二商终字第864号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：虽然诉争房屋存在一房二卖情形，但涉及诉争房屋的另一买卖合同已经依法解除，本案双方当事人继续履行合同并不存在现实困难。张某与敖某在网签过程中未如实申报成交价格，通过降低交易价格逃避税收，违反海关税收政策，网签确定的房屋成交价格非双方真实意思表：本院对此不予确认。双方于2012年6月13日签订的《北市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价格为430万元，此同内容系双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律法规的强制性规定，合同应属有效，双方均应按照合同约，全面履行各自的义务。敖某主张双方房屋买卖行为无效缺乏依据，本院对此不予支持，双方理应继续履行合同。

根据合同约定，张某支付剩余购房尾款的义务与敖晓办理诉争房屋产权过户的义务没有先后顺序，双方应当同时履行。

关于产权过户产生的税费负担问题，双方在合同中约灵“买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六”，虽然双方未签订附件六，但根据该条款的约定在双方对税费承担方式无具体约定的情况下，应当按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费。而根据相关规定，出卖人应负担营业税、所得税等，买受人负担契税等。因此双方应当根据相关规定承担各自应当承担的过户税费。

关于违约金，虽然合同对房产过户时间有所约定，但对过户过程中产生的税费约定不明，且张某尚未履行支付购房尾款的义务，故本院认为张某主张房屋不能过户完全系敖某不缴纳相关税费所致，理由不充分。因此，本院对张某主张的违约金请求不予支持。同理，要实现诉争房屋的产权转移，买卖双方均需履行各自的义务，在双方均有部分合同义务尚未履行的情况下，张某要求敖某赔偿迟延过户的房屋租金损失亦缺乏充分依据，故本院对张某主张的租金损失请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告张某与被告敖某继续履行双方于二〇一二年六月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版)》(合同编号：CX302772)及二〇一二年六月十五日签订的《房屋买卖合同附件》；

二、被告敖某于本判决生效后七日内协助原告张某将涉案房屋的所有权人变更登记为原告张某；原告张某于办理上述房屋产权变更登记手续之日向被告敖某支付剩余房款二百一十万元；上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告张某、被告敖某根据国家相关规定各自负担；

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2880元，由原告张某负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审   判   长   缪   衢

人民陪审员   李德良

人民陪审员   贾玉淑

二〇一三年三月二十二日

书   记   员   刘媛媛