北京市丰台区人民法院

民事判决书

(2009)丰民初字第20272号

原告（反诉被告）陈某，女，出生略，汉族，住址略。

委托代理人李平，北京市金拓律师事务所律师。

委托代理人林晓玲，女，北京市金拓律师事务所实习律师，住址略。

被告（反诉原告）杨某某，男，出生略,汉族，无业，住址略。

委托代理人彭彦斌，北京市力盾律师事务所律师。

原告陈某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童学勇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告陈某及其委托代理人李平、林晓玲，被告杨某某委托代理人彭彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，2009年5月13日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同时原，被告与北京某房产经纪公司签署了《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》及《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》，原告向被告购买位于丰台区成寿寺路31号静馨嘉苑1号楼3-701室房屋，房屋交易价格为1400000元，同时约定，购房首付款为全部房款的20%即280000元，剩余款项由原告向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元。双方于2009年5月13日还签订了《补充协议》规定如被告主观违约，须赔付原告违约金200000元。2009年5月13日，原告向被告支付定金20000元等费用。同年6月12日，原告又向被告支付了首付款260000元。随后原告要求被告按照2009年5月13日签订的《补充协议》规定，在协议签署后90个工作日内办理完毕诉争房屋的产权过户手续。但被告声称首付款应为贷款金额外的全部款项600000元，而原告并未支付全部首付款，故而要求解除合同。事实却是，被告当时卖房的缘由是资金短缺，收到原告支付的280000元首付款后已经解决了资金问题，故而拒绝履行双方签订的房屋买卖合同。原告坚持认为，双方签订的《首付款支付协议》明确了首付款的范围就是原告已经交付给被告的280000元。同时原告为了表明其确实具备购买诉争房屋的诚意和能力，已将除贷款外的320000元存入原告户口的存折内。即使如此，被告仍拒绝履行合同，表明其存在着主观违约的故意。现请求判令被告协助原告办理产权过户手续，交付房屋，支付原告违约金200000元，判令被告承担诉讼费用。

被告杨某某辩称，原告所述首付款为280000元与事实不符，在三方签署的《委托办理住房公积金贷款补充协议》中明确约定了购房首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，由乙方在签署本协议后三个工作日内自行支付给甲方，而双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价为1400000元，同时明确了买受人贷款金额为800000元。因此首付款应当是明确和无可争议的，即首付款应为600000元,而不是原告所说的280000元。另在三方于2009年5月31日签署的补充协议第4条约定，乙方在签署本协议后15日内支付甲方首付款。而原告在协议签署后的6月12日仅付款280000元，同时声称其余首付款320000元在三日内给付。但至今原告仍未支付其余首付款。原告在起诉书中声称，双方签署的《首付款支付协议》明确了首付款的范围就是原告已经交付的280000元，被告认为这不符合客观事实，而是一种主观错误认识。实际上看一下付款支付协议的内容，该内容为：本人杨某某系丰台区成寿寺路31号静馨嘉苑1号楼3-701室业主，现本人收到陈某交来用于购买上述房产的首付款（其中含定金20000元）如果此房屋交易不成立，收款人应在5日内将首付款全额退回付款人。从该协议内容看，并非能满足“协议”或合同的成立要件，实际上应名为协议,实为收款收据。原告据此否定先前签署的合同关于首付款的约定是没有法律依据的。双方于2009年5月31日签署的《补充协议》第6条约定：“如果甲方将该房屋之按揭款结清后，乙方主观违约，乙方需赔付甲方违约金200000元”，而被告于2009年6月19日结清了按揭款。据此被告向原告提起反诉，判令解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议，确认原告构成违约并支付被告违约赔偿金200000元，诉讼费由原告承担。

经审理查明，2009年5月，陈某（乙方）与杨某某（甲方）、北京某房产经纪公司（丙方）就陈某购买杨某某位于丰台区成寿寺路31号某房屋事宜签订了《居间成交确认书》。同年5月31日，陈某(买受人）与杨某某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，杨某某将其所有的上述房屋出售给陈某；房屋成交价格为1400000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金20000元；关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元；第六条房屋的交付：出卖人应当在约定条件（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人；第七条违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按约定条件承担违约责任；（二）逾期付款责任：逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。当日陈某与杨某某及北京某房产经纪公司就委托办理个人住房公积金贷款事宜还签订了《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》约定，购房首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，由乙方在签署本协议后三个工作日内，自行支付给甲方（已付定金转为房款）。当日陈某与杨某某及北京某房产经纪公司还就上述房屋的买卖事宜签订《补充协议》约定，甲乙双方协商一致，乙方在签署本协议之后十五天内支付甲方首付款，在乙方贷款银行下发批贷函后十五天内甲方积极配合办理过户手续；本协议自三方签字或盖章之日起生效，如本协议与《北京市房屋买卖合同》和《居间成交确认书》、《公积金补充协议》发生冲突，以本协议为准。上述协议签订后，陈某向杨某某支付了购房定金20000元。同年6月12日，陈某向杨某某首付房价款260000元，随后陈某与杨某某共同签署《首付款支付协议》载明，杨某某收到陈某交来用于购买上述房产的首付款（其中含定金20000元）两项共计280000元。如果此房屋交易不成立，收款人应在5日内将首付款全额退还付款人。按照陈某与杨某某及北京某房产经纪公司于此前签订的《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》及《补充协议》约定内容，陈某应于《补充协议》签订后十五天内支付杨某某首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，但陈某仅于同年6月12日向杨某某支付260000元，未能按上述约定期限及条件全面履行支付首付款的义务。现陈某持双方所签《首付款支付协议》称其已按约定履行了支付首付款280000元的义务为由要求杨某某协助办理产权过户手续，交付房屋并支付违约金200000元；杨某某以陈某未能全面履行支付首付款的义务为由要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求确认陈某构成违约，支付违约赔偿金200000元。

上述事实，有陈某与杨某某及北京某房产经纪公司签订的《居间成交确认书》、陈某与杨某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》、《补充协议》及本院庭审笔录在案佐证。

本院认为，本案争议的焦点系陈某与杨某某所签房屋买卖合同约定的首付款数额问题。根据陈某与杨某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，房屋成交价格为140000元；关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元。另根据陈某与杨某某签订的《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》约定，购房首付款即除贷款申请额之外的剩余房款。基于上述事实，应当认定，陈某与杨某某所签房屋买卖合同约定的首付款数额应为除贷款申请额之外的剩余房款即600000元。陈某持双方所签《首付款支付协议》试图用以证明首付款为280000元，综观《首付款支付协议》所载内容，应为陈某首次付款凭证，不能证明首付款为280000元。按照陈某与杨某某所签《补充协议》约定，甲乙双方协商一致，乙方在签署本协议之后十五天内支付甲方首付款。但陈某未在上述期限内足额履行支付首付款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行该房屋交付给买受人；第七条违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按约定条件承担违约责任；（二）逾期付款责任：逾期超过日后，出卖人有权解除合同。当日陈某与杨某某及北京某房产经纪公司就委托办理个人住房公积金贷款事宜还签订了《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》约定，购房首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，由乙方在签署本协议后三个工作日内，自行支付给甲方（已付定金转为房款）。当日陈某与杨某某及北京某房产经纪公司还就上述房屋的买卖事宜签订《补充协议》约定，甲乙双方协商一致，乙方在签署本协议之后十五天内支付甲方首付款，在乙方贷款银行下发批贷函后十五天内甲方积极配合办理过户手续；本协议自三方签字或盖章之日起生效，如本协议与《北京市房屋买卖合同》和《居间成交确认书》、《公积金补充协议》发生冲突，以本协议为准。上述协议签订后，陈某向杨某某支付了购房定金20000元。同年6月12日，陈某向杨某某首付房价款260000元，随后陈某与杨某某共同签署《首付款支付协议》载明，杨某某收到陈某交来用于购买上述房产的首付款（其中含定金20000元）两项共计280000元。如果此房屋交易不成立，收款人应在5日内将首付款全额退还付款人。按照陈某与杨某某及北京某房产经纪公司于此前签订的《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》及《补充协议》约定内容，陈某应于《补充协议》签订后十五天内支付杨某某首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，但陈某仅于同年6月12日向杨某某支付260000元，未能按上述约定期限及条件全面履行支付首付款的义务。现陈某持双方所签《首付款支付协要求。从双方所签《北京市存量房屋买卖合同》、《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》及《补充协议》内容看，《补充协议》约定，陈某应在双方签订《补充协议》后15日内向杨某某支付首付款；《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应当在约定条件（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人，但约定时间或约定条件在双方所签上述合同中并未加以明确。基于上述事实，应当认定，先履行合同义务一方应为陈某，即陈某应首先履行双方在《补充协议》中约定的于本合同签订后15日内向杨某某支付首期房价款600000元。根据现已查明的事实，陈某并未履行上述义务，也未向法庭提供其在上述期限内已具备履行支付首期房价款600000元的有力证据，对此，作为后履行合同义务一方的杨某某拒绝陈某相应的履行要求并无不当。有鉴于此，现陈某要求杨某某协助其办理产权过户手续，交付房屋，支付违约金200000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故对其上述诉讼请求，本院难以支持。审理中，杨某某向陈某要求提起反诉，要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议，确认陈某构成违约并支付被告违约赔偿金200000元，根据本案查明的事实及双方履约的实际情况，对杨某某要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议的反诉请求应予准许，对杨某某其他反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第一款第（四）项的规定，判决如下：

一、解除陈某与杨某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议。

二、驳回原告陈某的诉讼请求。

三、驳回被告杨某某其他反诉请求。

案件受理费2150元，反诉费2220元，由原告陈某负担2150元，由被告杨某某负担2220元，均已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审   判   员      童学勇

二〇〇九年十月十日

书   记   员      张海玲