北京市仲裁委员会

裁决书

（2014）京仲裁字第0615号

申请人：何某某

身份证号码：略

住址：略

委托代理人：郭鹏剑  北京市京昌律师事务所律师

委托代理人：张慧敏  北京市京昌律师事务所律师

委托代理人：张某某

委托代理人：何甲

委托代理人：吴某某

委托代理人：张甲

被申请人：北京某集团有限公司

住所：略

法定代表人：阮某某  董事长

委托代理人：刘某某  该公司经理

委托代理人：王某某  北京观韬律师事务所律师

北京仲裁委员会（以下称本会）依据申请人何某某（以下简称申请人）提出的仲裁申请，以及申请人与被申请人北京某集团有限公司（原名称为北京某集团有限公司，于2007年6月6日经北京市工商行政管理局核准变更为现名称，以下简称被申请人）于2003年1月17日签订的《商品房买卖合同》（以下简称本案合同）中有关争议解决的约定，于2013年11月19日受理了前述申请人与被申请人上述合同项下的争议仲裁案（以下称本案）。本案编号为（2013)京仲案字第1370号。

本案适用自2008年4月1日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）。

本会受理本案后，依据仲裁规则的规定，将答辩通知、仲裁申请书及其附件、仲裁规则、仲裁员名册送达给被申请人。

被申请人在收到上述材料后，向本会提交了答辩书，称本案合同中显示的预售人为北京某集团有限公司，而非答辩人，答辩人并非本案的适合被申请人，应驳回申请人的仲裁请求。本会依据仲裁规则的规定，将答辩书送达申请人。申请人随后提交了《名称变更通知》，该通知显示北京某集团有限公司于2007年6月6日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为北京某集团有限公司，即本案被申请人。被申请人对此予以认可，并于2014年2月27日提交了证据材料。本会依据仲裁规则的规定，将证据材料送达申请人。

由于双方未能按期共同选定独任仲裁员，依据仲裁规则，本会主任指定檀中文先生担任本案独任仲裁员，于2014年2月11日组成仲裁庭，适用简易程序审理本案。

仲裁庭审阅了双方当事人提交的全部书面材料，于2014年3月6日在北京对本案进行了第一次开庭审理。申请人及其委托代理人、被申请人的委托代理人均参加了庭审。仲裁庭听取了申请人的陈述和被申请人的答辩。在举证质证阶段，鉴于申请人未能出示本案合同的原件，被申请人对本案合同的真实性不予认可，主张双方并未达成有仲裁协议的合同，并提交了书面管辖权异议申请书。本会转送给申请人，申请人收到后发表如下意见：由于本案涉及的是不动产纠纷，申请人曾依据相关法律规定向不动产所在地北京市昌平区人民法院提起诉讼，该院受理后，被申请人提出管辖权异议，称双方签订的本案合同中约定了仲裁管辖，后北京市昌平区人民法院裁定本案应由本会管辖。故被申请人在本案中再次提出管辖权异议乃故意拖延仲裁时间，加大申请人诉讼成本，望本会以法院裁定书认定的事实为依据，依法行使仲裁裁决的权利。本会认为：关于本会对本案是否有管辖权的问题，应由仲裁庭进行必要审理后做出判断，故依据本会仲裁规则第六条的规定，本会决定授权仲裁庭对本案管辖权问题作出决定，并将（2013)京仲案字第1370号仲裁案关于管辖权异议的回复送达双方当事人。仲裁庭恢复开庭后听取了被申请人关于仲裁管辖异议的陈述和申请人对仲裁管辖异议的答辩，对本案有关事实进行了庭审调查、核实。

第一次开庭审理后，仲裁庭就本案是否属于本会管辖问题做出了（2014)京仲中裁字第0003号中间裁决，裁决驳回被申请人对本案的管辖异议，本会对本案有管辖权，本案仲裁程序继续进行。本会将该中间裁决送达双方当事人。

2014年4月18日仲裁庭在北京对本案进行了第二次开庭审理。申请人及其委托代理人、被申请人的委托代理人均参加了庭审。仲裁庭听取了申请人的陈述和被申请人的答辩。对本案有关事实进行了庭审调查、核实，组织双方对证据进行了举证、质证，双双方均发表了辩论意见。

由于双方对涉案房屋地面下沉的原因存在争议，仲裁庭根据申请人一方的申请，并基于本案审理的需要，决定对涉案房屋所出现的质量问题进行鉴定，鉴定内容为：（一）北京市昌平区回龙观龙腾苑四区某房屋是否存申请人提到的地面下沉、开裂现象；（二）如存在上述现象，出现前述现象的成因；（三）如存在上述现象，提出相应的修复方案。由于双方当事人未共同选定鉴定机构，仲裁庭决定委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所（以下简称鉴定机构）进行建设工程质量鉴定工作。2014年5月13日，本会向鉴定机构发出委托鉴定函。2014年7月23日，鉴定机构提交了编号为BETC-SF-2014-20的《鉴定检验报告书》(以下简称鉴定报告）。仲裁庭将鉴定报告送交双方当事人后，双方当事人均未对鉴定报告提出异议。仲裁庭针对鉴定报告提出了5个问题，鉴定机构对仲裁庭提出的问题给予了书面回复。鉴定机构又在鉴定报告的基础上，出具了修复方案的处理建议。

2014年9月15日，仲裁庭在北京对本案进行了第三次开庭审理，申请人及其委托代理人、被申请人的委托代理人均参加了庭审。鉴于双方当事人均未对鉴定报告提出意见，鉴定机构未出庭。仲裁庭在庭审中询问了双方对鉴定报告、鉴定机构对仲裁庭提出5个问题的书面回复及修复方案的处理建议的意见，对本案有关事实进行了庭审调查、核实，双方并进行了辩论。庭审结束前，双方发表了最后陈述意见。

经本案独任仲裁员申请，由本会秘书长批准，本案审限予以延长。

本案现已审理完结。仲裁庭根据庭审情况和有关证据材料，依照相关法律及仲裁规则规定，作出本裁决。

现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

一、案情

(一）申请人的仲裁请求和被申请人的答辩意见

申请人在其仲裁申请书中称：2003年1月17日被申请人（出卖人）与申请人（买受人）签订了房屋买卖合同，合同编号：H03-4767。双方约定：出卖人将其位于北京市昌平区回龙观文化居住区三期某房（即现房屋位置变更为：北京市昌平区回龙观龙腾苑四区某房）出卖于买受人供其居住，房屋价款245778元。合同并对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作出了明确规定。合同签订后，申请人按约如期支付了房屋价款。2003年12月31日，被申请人按时将该房屋交予申请人使用。后申请人在居住期间发现房屋出现多处裂痕、地面也呈现出凹凸不平等现象。近两年，房屋下沉越发明显，导致申请人根本无法正常居住，且威胁到申请人及家人的人身、财产安全。申请人认为：出卖人应当保障合同标的物符合相关的质量要求。事件发生后，申请人先后多次找到被申请人协商解决房屋维修事宜，被申请人总是利用各种理由推搪申请人，逃避法定义务，种种迹象严重侵犯了申请人的合法权益，给申请人的正常居住造成重大影响，在与被申请人充分协商无果的情况下，依双方的约定提起仲裁申请，请求依法维护申请人的合法权益。

基于上述事实，申请人的仲裁请求如下：

1.被申请人将位于北京市昌平区回龙观龙腾苑四区某房（原合同地址为：昌平区回龙观文化居住区三期某房）地面下沉房屋予以修复；

2.本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人的主要答辩意见如下：

第一，本案诉争的房屋于2003年11月12日竣工，并经验收合格。于2003年11月19日取得竣工验收备案登记，被申请人所售房屋符合法律规定，不存在质量问题。第二，双方于2003年1月17日签订本案合同，根据合同第16条及附件《住宅质量保证书》的约定，地面的保修期为2年，从竣工验收合格之日起计算，申请人于房屋交付十年后要求被申请人对所售房屋进行维修，己经远远超过了质保期。第三，需要申请人提供证据证明地面下沉属于质量问题，若确属于质量问题，被申请人愿意承担相应的法律责任。

(三）双方提交的证据材料

申请人提交了如下证据材料：

证据1，本案合同，证明双方存在合法的商品房买卖关系，被申请人对其出售的涉案房屋出现质量问题应承担维修责任。

证据2，民事裁定书，证明该案系北京仲裁委员会管辖。

证据3,照片，证明涉案房屋现状己危及人身安全的事实状况。

被申请人对上述申请人的证据材料的质证意见如下：

对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，照片上没有时间、地点。

被申请人提交了如下证据材料作为其对申请人仲裁请求的答辩的证据：

证据1，本案合同，证明双方签订了本案合同，合同对质量保修范围、期限和保修责任进行了约定；证据2,北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋于2003年11月12日竣工并经验收合格，申请人所购房屋在交付前无任何质量问题；证据3,准住证，证明本案所涉房屋物业公司于2003年12月10日交付给申请人，申请人在接收房屋时未提任何异议；证据4,情况说明，证明涉案房屋在申请人使用近10年后出现地面下沉情况，并于2012年12月28日首次报修。申请人的请求己超过《住宅质量保证书》约定的保质期。

申请人对上述被申请人的证据材料的质证意见如下：

对证据1的真实性认可，证明目的不认可，被申请人没有向申请人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；另外，申请人提出的问题是地基出现沉裂不是地面空鼓、开裂、大面积起沙，并不适用被申请人所提出的地面空鼓、幵裂、大面积起沙保修期2年，而应使用合理使用期限的规定，至少25年。申请人没有被申请人给的质量保证书。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，申请人作为普通的消费者，入住时只是初步的验收，一些隐蔽的工程问题是在居住过程中才能知道，申请人对于房屋的质量不是专家，不能一开始就知道房屋地面有下沉的可能。对证据3的真实性认可，入住时没有问题，并不能说明以后的居住后不会出问题。对证据4的真实性、关联性均不认可，该证据是被申请人单方制作的，并不能证明我方第一次保修的时间。

仲裁庭对双方当事人均认可真实性的证据予以认可。对真实性存有争议的证据，仲裁庭在相关意见的论述过程中结合审理的需要进行必要的认证。

(四）鉴定机构的鉴定结论和修复方案建议

鉴定机构的鉴定结论为：

1、102室（指本案涉案房屋，仲裁庭注，下同）室内及周边的承重墙体未见明显开裂，次卧西北角地面存在明显下沉，地面下沉，与地基基础沉降无关。

2、102室次卧地面西北角填土层夹杂有砖块及塑料布等建筑垃圾、不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)的相关规定要求。

3、102室东侧的楼梯间有过两次因暗埋的给排水管道渗漏水，渗漏水时间持续数月，曾开挖地面或墙面进行过维修。首层楼梯间埋地中水管道和污水管道均穿过楼地面下的填土层，填土层内的给排水管道一旦出现跑漏水问题，会使填土层的状态发生改变和下沉。厨房与次卧之间的墙体为非承重隔墙，底下的填土层相通，楼梯间与厨房区域填土层内的水可以流至次卧地面下的填土层内，导致不密实的填土层下沉，引起102室次卧混凝土地面下沉。

仲裁庭就鉴定报告向鉴定机构提出了5个问题，鉴定机构进行了书面回复，具体如下：

1、报告中提到的102室次卧地面西北角夹杂有建筑垃圾的填土层，是否属于地基土的一部分，该填土层是该楼施工单位施工的人工填土层还是天然填土层？如为天然填土层，该天然填土层是否经过施工单位处理？

鉴定机构的答复是：102室次卧地面西北角夹杂有建筑垃圾的填土层属于人工填土。

2、报告中认为102室次卧地面西北角夹杂有建筑垃圾的填土层不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》的相关规定，是否可以认为该地基土部分施工质量不合格？

鉴定机构的答复是：102室次卧地面西北角填土层内夹杂建筑垃圾不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)的相关规定，属于施工质量缺陷。

3、报告中提及的暗埋的给排水管道，是否属于该楼或该小区管网系统的一部分，由该楼的施工单位施工？

鉴定机构的答复是：报告提及的暗埋的给排水管道，属于该建筑给排水管网的一部分。一般情况下，给排水管道施工由该建筑施工单位负责。

4、管道渗水的原因是什么？

鉴定机构的答复是：本次工作未涉及管道渗水原因的鉴定。

5、报告中认为，地面下暗埋的给排水管道渗水，导致不密实的填土层下沉，引起了102室次卧地面下沉。是否可以认为引起102室次卧地面下沉的原因有两方面：一是地下暗埋的给排水管道渗水；二是填土层不合格、不密实。

鉴定机构的答复是：102室次卧地面下沉的原因是，该房间地面填土层内夹杂建筑垃圾、不密实，相邻地下暗埋的给排水管道跑漏水造成不密实的填土层出现塌陷，引起次卧地面下沉。

鉴定机构提出的修复方案建议为：开挖102室房屋次卧地面下的填土，按照设计和相关规范的要求进行重新回填，并重做地面垫层及混凝土面层。

针对鉴定报告，申请人发表如下意见：1、通过鉴定报告可以明确得知，本案诉争房屋出现地面下沉系由两方面原因造成：一是诉争房屋填土层夹杂有砖块及塑料布等建筑垃圾，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》的要求；二是填土层内给排水管道出现过跑漏水，且时间持续数月。2、申请人于2003年购置房屋，被申请人并未向申请人提供任何维修期限的说明。申请人居住的楼层为一层，而同样价格买的房屋第二至六层均不会出现此种问题，如果由申请人承担责任，有违公平原则。3、涉案房屋东侧的楼梯间有过两次暗埋的给排水管道渗漏水，且时间长达数月，也由被申请人维修过，在当时如果被申请人及时维修，不可能出现今天的严重局面，因此被申请人应当对过错承担责任。4、鉴定费用应由被申请人承担。

针对鉴定报告，被申请人发表如下意见：1、根据鉴定报告和鉴定机构的回复，地面下沉的的原因有两个，一个是排水管道漏水，另一个是填土层内夹杂建筑垃圾，不密实。排水管道渗水问题已经过2年质保期，且漏水部位在楼梯间，属于公共区域，应通过公共维修基金承担，不属于被申请人责任；对于填土层内夹杂建筑垃圾、不密实，被申请人愿意承担相应责任。

二、仲裁庭意见

根据本案当事人提交的有效证据并结合庭审情况，仲裁庭认为本案的争议焦点在于涉案房屋地面出现下沉的原因以及被申请人是否应当对此承担责任。仲裁庭现就仲裁庭意见分述如下：

(一）关于本案合同的效力问题

仲裁庭经审理后认为，本案合同应认定为申请人与被申请人的真实意思表示，其内容和形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力，故仲裁庭认可本案合同的效力。

(二）关于涉案房屋地面出现下沉的原因分析

根据鉴定机构的鉴定报告，仲裁庭认为引起涉案房屋地面下沉的原因有两个：一是次卧地面西北角填土层夹杂有砖块及塑料布等建筑垃圾、不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)的相关规定；二是102室东侧的楼梯间有过两次因暗埋的给排水管道渗漏水，渗漏水时间持续数月，渗漏水流至次卧地面下的填土层内，导致不密实的填土层下沉，引起102室次卧混凝土地面下沉。从上面两个原因分析来看，填土层含有建筑垃圾、不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)的相关规定是导致地面下沉的内因、主要原因；管道渗漏水，引起不密实的填土层下沉，是导致地面下沉的外因、诱因。

(三）关于被申请人是否应当对涉案房屋地面下沉承担责任

关于被申请人是否应当对涉案房屋地面下沉承担责任，涉及到两个问题：一是被申请人出售给申请人的房屋是否存在质量缺陷；二是如存在质量缺陷，被申请人是否应当对此承担责任。仲裁庭对此发表意见如下：

1、关于被申请人出售给申请人的房屋是否存在质量缺陷问题

根据前述仲裁庭对涉案房屋地面出现下沉的原因分析，仲裁庭认为涉案房屋次卧地面西北角填土层夹杂有砖块及塑料布等建筑垃圾、不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)的相关规定是导致涉案房屋地面出现下沉的主要原因。所谓质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。本案中，涉案房屋次卧地面西北角填土层夹杂有砖块及塑料布等建筑垃圾、不密实，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002)的相关规定，应当认定为该涉案房屋存在质量缺陷。

本案中存在质量缺陷的填土层是房屋交付给申请人之前由被申请人委托的施工单位完成的，该质量缺陷比较隐蔽，未经鉴定是无法发现的。因此仲裁庭对于被申请人主张的涉案房屋经过竣工验收合格，并取得竣工验收备案登记，被申请人所售房屋符合法律规定，不存在质量问题的观点，仲裁庭不予认可。

2、被申请人是否应当对本案的房屋质量缺陷承担责任

仲裁庭注意到，《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”，第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被申请人出售给申请人的涉案房屋存在质量缺陷，故申请人向被申请人主张权利有法律规定上的依据，被申请人应当对本案的房屋质量缺陷承担责任。

对于被申请人主张的双方于2003年1月17日签订本案合同，根据合同第16条及附件《住宅质量保证书》的约定，地面的保修期为2年，从竣工验收合格之日起计算，申请人于房屋交付十年后要求被申请人对所售房屋进行维修，已经远远超过了质保期的观点，仲裁庭发表意见如下：

《建设部关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》第五条规定：“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定”。该条规定中对地面的保修期限，只规定了“地面空鼓开裂、大面积起砂”这一种情况，而本案中的地面下沉显然不属于“地面空鼓开裂、大面积起砂”。该条对地面下沉的保修期限未作具体规定，应当属于其他部位、部件的保修。根据该条规定，“其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定”。

本案合同附件《住宅质量保证书》中对其他部位、部件的保修期限约定为“执行北京市有关主管部门的规定”。但双方均没有提供北京市有关主管部门对地面下沉保修期限的规定，应当视为约定不明。在约定不明的情况下，鉴于本案中涉案房屋的地面下沉己经影响到了房屋的正常居住和使用，且该地面下沉属于在一般情况下使用人短期内无法发现的情形，故仲裁庭认为被申请人应当承担相应的保修责任。

综上，仲裁庭认为被申请人作为商品房的开发商及出售人，应保证其出售的商品房能正常使用。但本案中，被申请人出售给申请人的房屋存在质量缺陷，并导致涉案房屋地面出现下沉。因此，仲裁庭对申请人要求被申请人将该房屋的地面下沉予以修复的请求予以支持。

(四）关于鉴定费和仲裁费

综合考虑本案案情，根据仲裁规则第四十五条之规定，仲裁庭认为，本案鉴定费和仲裁费全部由被申请人承担。

三、裁决

根据上述事实和理由，本案仲裁庭裁决如下：

(一）被申请人将位于北京市昌平区回龙观龙腾苑四区某房屋的地面下沉予以修复；

(二）本案仲裁费6550元（已由申请人全额预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费6550元；

(三）本案鉴定费40000元（己由申请人全额预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的鉴定费40000元。

上述第（一）项裁决，被申请人应于本裁决书送达之日起30曰内履行完毕。上述第（二）、（三）项裁决，被申请人应向申请人支付的款项共计46550元，被申请人应于本裁决书送达之日起15日内支付完毕。逾期履行上述义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定执行。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

独任仲裁员：檀中文 

二〇一四年九月二十二日于北京