北京市顺义区人民法院

民事判决书

(2014)顺民初字第2353号

原告梁某，女，出生略，汉族，住址略，身份证号略。

委托代理人张立军，北京市世纪律师事务所律师。

被告北京某投资公司，住所地略，组织机构代码略。

法定代表人叶某，董事长。

委托代理人王志荣，北京市蓝鹏律师事务所律师。

原告梁某与被告北京某投资公司（以下简称北京某投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁某及委托代理人张立军，被告北京某投资公司之委托代理人王志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁某诉称：原、被告系商品房预售合同双方当事人。2011年10月9日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定被告将位于北京市顺义区天竺空港工业区B区某房屋以人民币一百二十六万三千八百九十八元的价格出卖给原告，房屋交付日期为2013年12月31日前被告向原告交付房屋。同日，原、被告又签订《北京市商品房预售合同》，约定被告将位于北京市顺义区天竺空港工业区B区某房屋以人民币一百二十六万五千零四十四元的价格出卖给原告，房屋交付日期为2013年12月31日前被告向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告拒绝向原告交付房屋，经协商未果，遂起纠纷。原告认为，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，被告应当按照合同约定切实履行合同义务，但被告拒不交付房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定起诉至贵院，望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》将位于北京市顺义区天竺空港工业区B区某房屋交付给原告；2.被告自2014年1月1日起至实际交房日止按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金；3.诉讼费由被告负担。

被告北京某投资公司辩称：被告已经在约定的交房期限之前以快递的方式向原告发送了收房通知书，根据法律规定，房地产开发企业交房的义务主要表现为按照合同约定向买受人发送收房通知，买受人应按照通知的时间地点配合接收相关房屋；本案的诉讼标的之所以没有完成实际交接，并不是由于被告没有履行交房的主要义务，而是因为原告拒绝履行接收义务而导致的，所以原告的诉讼请求不能成立；反之，因买受人的原因导致房屋不能实际交接的，根据法律规定和合同约定买受人应承担一定的违约责任，被告保留追究买受人违约责任的权利。

经审理查明：

2011年10月9日，北京某投资公司（出卖人）与梁某（买受人）签署两份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。上述两份合同约定：商品房房屋分别坐落于顺义区天竺空港工业区B区1#综合楼5层1单元-616及顺义区天竺空港工业区B区1#综合楼5层1单元-617，买受人于2011年10月9日签署本合同前，向出卖人支付全部总房款，应付款计人民币1265044元（甲房屋）及1263898元（乙房屋）；出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付两套商品房，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金及契税，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹?4向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。后梁某向北京某投资公司交纳方糖大厦甲房屋购房款1265044元及方糖大厦乙房屋购房款1263898元。

2013年12月1日，北京某投资公司向梁某发出两份《入住通知书》，告知梁某于2013年12月20日携带相关材料到北京某销售中心办理两套房屋的入住手续，办理入住时每套房屋需要交纳的费用包括公共维修基金、契税、产权代办费、产权证费用、测绘费、印花税、房屋差额款、物业服务费及供暖费。其中供暖费的缴费标准为84元/平方米/供暖季*实测建筑面积（按入住时间计收)。审理中，梁某陈述，只要买受人全额支付了购房款，出卖人就应无条件交付房屋，不能以不支付相关费用为由拒绝交付房屋；北京某投资公司的交房义务包括发送收房通知和交付房屋钥匙，合同中没有约定取暖费为北京某投资公司代交的项目，北京某投资公司在发送收房通知后要求梁某支付超出合同约定的取暖费，否则北京某投资公司拒绝交付房屋。梁某提交录音2份，录像1份，录音中对话一方表示不交纳供暖费就不能收房。梁某以此证明北京某投资公司要求其将专项维修基金、契税、供暖费等费用全部交齐，否则就不向买受人交付房屋。北京某投资公司认可录音录像中对话的一方是北京某投资公司的工作人员，但认为工作人员的“不交清费用，房屋不给”的表述只是工作人员个人的说辞，不能否定北京某投资公司已经履行了对涉诉房屋进行竣工、验收、合格备案并向买受人发出收房通 知两项主要交付义务的事实，相关表述表明房屋交接过程没有完成是因为买受人拒绝按照合同约定缴纳相关费用而引起的。北京某投资公司陈述，北京某投资公司的交房义务就是发送收房通知书，故北京某投资公司已经交付了房屋，房屋占有没有转移是因为买受人拒绝履行收房义务导致的；合同约定买受人应在收房的同时交纳供暖费、专项维修基金及契税，买受人没有交纳上述费用，北京某投资公司在行使先履行抗辩权及同时履行抗辩权。

审理中，北京某投资公司表示不要求对合同约定的违约金标准进行调整。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类)》 、《入住通知书》、购房款发票及录音录像等证据在案佐证。

本院认为：

依法成立的合同，具有法律约束力，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。梁某与北京某投资公司签订的两份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。在梁某已经按照两份合同的约定交纳购房款的情形下，北京某投资公司亦应依约向梁某交付两套房屋。故对于梁某要求北京某投资公司交付两套房屋的诉讼请求，本院予以支持。现北京某投资公司未按照约定时间交付房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。故对于梁某要求北京某投资公司按照合同约定的标准支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。

先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在两个相对待的权利义务之间进行。如一方未履行合同之附随义务，合同相对方不得以合同履行的抗辩权为由拒绝本方合同主义务之履行。就买卖合同而言，出卖人交付标的物、买受人支付价款，此系合同主义务。而交纳专项维修基金、契税、供暖费等费用仅属合同附随义务或属于供用热力合同等其他法律关系。如由此发生纠纷，一方虽可另行追究对方相应责任，但不得以此对抗合同主义务之履行。故对于北京某投资公司先履行抗辩权及同时履行抗辩权的辩解意见，本院不予采信。北京某投资公司辩称房屋未交付系因买受人拒绝收房，但就此未能提供充分的证据予以证明，故对其此项辩解意见本院亦不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告北京某投资公司于本判决生效之日起十五日内将北京市顺义区天竺空港工业区B区甲房屋及北京市顺义区天竺空港工业区B区乙房屋交付给原告梁某；

二、被告北京某投资公司于本判决生效之日起三十日内向原告梁某支付违约金，违约金以已付房款一百二十六万五千零四十四元的万分之一为标准，自二0一四年一月一日起计算至北京市顺义区天竺空港工业区B区甲房屋实际交付给原告梁某之日止；

三、被告北京某投资公司于本判决生效之日起三十日内向原告梁某支付违约金，违约金以已付房款一百二十六万三千八百九十八元的万分之一为标准，自二0一四年一月一日起计算至北京市顺义区天竺空港工业区B区乙房屋实际交付给原告梁某之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十四元，由被告北京某投资公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   员     牛佳雯

二〇一四年三月二十日

书   记   员     贾   平