北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第25631号

原告（反诉被告）北京某房产开发公司，住所地略。

法定代表人武某某，董事长。

委托代理人纳新，泰和泰（北京）律师事务所律师。

委托代理人李岩，泰和泰（北京）律师事务所律师。

被告（反诉原告）赵某某，男，出生略，朝鲜族，住址略，身份证号略。

委托代理人张立军，北京市世纪律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京某房产开发公司（以下简称北京某房产开发公司）与被告（反诉原告）赵某某（以下称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。北京某房产开发公司委托代理人纳新、李岩，赵某某及其委托代理人张立军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

北京某房产开发公司诉称：2011年10月30日，我公司与赵某某签署《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），赵某某购买我公司开发的北京市朝阳区管庄乡塔营村(通惠上河某地块）某房屋（以下简称涉案房屋），房款总价为1721015元，付款方式为按揭。签订合同前，赵某某提交了《家庭购房申请表》、《购房承诺书》、身份证、工作居住证等证明文件，承诺其具备购房资格，但网签后我公司接到政府主管部门通知，赵某某提供的工作居住证明无效，其不具备购房资格。鉴于此，我公司多次与赵某某协商解除上述预售合同，并于2012年6月21日发出解除律师函，但赵某某一直不予配合办理注销手续。故我公司诉至法院，请求判令：1、解除我公司与赵某某签署的《预售合同》；2、赵某某配合我公司办理上述《预售合同》的网签注销手续；3、赵某某支付2012年7月1日至其配合办理注销手续之日的违约金。

赵某某辩称并反诉称：2011年10月30日，我与北京某房产开发公司签订《预售合同》，我购买北京某房产开发公司开发的涉案房屋，房屋总价款为1721015元，其中首付款521015元，剩余款项以贷款方式支付。合同签订后，我向北京某房产开发公司支付了定金，北京某房产开发公司为我办理网签通过后，我支付了全部首付款。签合同时我并不清楚自己是否有购房资格，北京某房产开发公司跟我要身份证复印件和工作居住证，我说没有工作居住证，于是北京某房产开发公司承诺先给我做网签，结果网签通过了，我就认为我有购房资格。此后北京某房产开发公司一直未将涉案房屋交付给我，也没有为我办理产权登记手续，到目前为止我没有收到任何部门关于我不具备购房资格的通知。我认为双方签订的《预售合同》是合法有效的，我没有任何违约行为，故不同意北京某房产开发公司的全部诉讼请求。我现在具有购房资格，故提出反诉请求判令：北京某房产开发公司继续履行合同，将涉案房屋交付给我，并为我办理涉案房屋的所有权登记手续，我于所有权登记手续办理当日支付剩余购房款120万元。

北京某房产开发公司对赵某某的反诉辩称：双方签署的《预售合同》因为赵某某提供的工作居住证无效导致无法继续屣行，网签通过后建委通知我公司内部系统升级后查询到赵某某没有购房资格。按照北京市政府和住建委的相关规定，任何人购房签约时只能选择北京市户口、连续五年社保、连续五年纳税证明、工作居住证中的一种途径，中途不能变更。因此，即使赵某某现在具有购房资格，也无法履行以工作居住证签订的《预售合同》，《预售合同》应当解除，故不同意赵某某的反诉请求。

经审理查明：2011年10月30日，北京某房产开发公司与赵某某签署《预售合同》，合同编号Y1229939,赵某某购买北京某房产开发公司开发的涉案房屋，预测建筑面积87.78平方米，套内建筑面积76.22平方米，套内建筑面积单价22579.57元，首付款521015元，货款120万元。合同第十一条约定：买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照相当于定金之数额向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十二条约定：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付涉案房屋。第二十二条约定:出卖人应当在房屋交付之日起第360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人不高于人民币壹仟元/证，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，按补充协议相关约定执行。合同附件十为补充协议，第二条约定了房屋交付问题，包括：出卖人同意按照《预售合同》约定时间将符合《预售合同》及本协议约定的商品房交付给买受人，双方明确:《预售合同》第十二条第（一）款载明的日期是房屋交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付房屋，具体的交付日期以出卖人发出的入住通知规定的时间为准。出卖人应按照《预售合同》第十六条规定的日期向买受人发出书面的入住通知。但若在该日期前，买受人未能将全部购房价款或逾期付款的违约金（如有）支付给出卖人，或在房屋交接时未能向出卖人交齐契税、产权代办费等《预售合同》约定由出卖人代缴的相关费用的，出卖人有权相应推延交付房屋而无须承担延期交房之违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之违约责任。第六条约定合同解除的相关问题，其中第4款约定:对《预售合同》及本协议条款中提及的无论何种原因导致的买卖双方合同解除情形发生，买受人本人须于解除《预售合同》通知达到之日起7日内配合出卖人一同到政府主管部门办理《预售合同》注销手续，否则，买受人除了承担相当于定金数额的违约金之外，还须按每逾期一日向出卖人支付总房价款千分之一的违约金，同时，买受人不可撤销的确认其委托出卖人指定的一名工作人员作为其委托代理人办理《预售合同》注销手续。上述合同签订后，赵某某向北京某房产开发公司支付了首付款521015元及违约金879.28元，后《预售合同》进行了网签备案手续。

2012年6月21日，北京某房产开发公司通过国浩律师（北京）事务所向赵某某发出律师函，内容主要为“主管部门在核查远洋一方某项目销售状况时发现，您在购房时挺供了虚假的个人（家庭）信息。按照北京市住房限购政策相关规定，您实际上并不具备居民家庭购房资格，因此，北京某房产开发公司必须解除与您签订的《预售合同》。北京某房产开发公司已多次通知并要求您来办理退房手续，然而您在收到通知后却拒不理会，至今也未办理相关手续。故请您在收到本律师函之日起7日内，与北京某房产开发公司一同到北京市朝阳区房屋主管部门办理《预售合同》网上联机备案注销等相关手续，与北京某房产开发公司就应返还的款项进行清理和结算，并及时履行其他双方约定的合同解除后的买受人义务。”赵某某在接到上述律师函之后于2012年6月27日通过电子邮件方式予以回复，认为签署合同时北京某房产开发公司已确认了其购房资格，且在房屋主管部门进行备案，故不同意解除合同，要求继续履行。北京某房产开发公司于2012年6月28日对该邮件进行了回复，内容主要是开发商无能力也无权力确认购房资格，只负责收取家庭资料，并按《家庭信息表》上的内容提交房地产主管部门进行核验，本次解除合同是房地产主管部门在进行复查时发现部分买受人不符合北京市的购房资格，根据“京建法（2012)13号”通知进行处理的结果，因赵某某不具备购房资格无法办理房屋所有权证将导致合同目的不能实现，解除合同不收取任何费用，如果赵某某现在具备购房资格，公司同意在30天内按照原合同价格重新办理购房手续。

2013年9月3日，北京某房产开发公司向赵某某发出《逾期付款通知书》，内容主要为“您与我公司于2011年10月31日就买卖远洋一方通惠上河某地块某商品房签署了编号为1229939号的《北京市商品房预售合同》，根据合同约定，您应于2012年9月3日前交纳房款尾款人民币1200000元整。由于您未按照合同约定履行付款义务，根据合同的约定，我公司从应付款期限届满之次日起开始起计您的违约金。如果因为您的违约行为给我公司造成其他损失的，我公司还将依据法律以及双方合同的约定追究您相应的法律责任，特请您在本通知书发送之日起10日内前来交纳房款及违约金，以便减小您的损失。”赵某某收到通知书后于2013年9月11日进行回复，同意在案件审理结束后继续履行合同并支付剩余房款，但不同意支付违约金。赵某某认为上述函件能够证明双方都同意继续履行合同，北京某房产开发公司陈述上述《逾期付款通知书》为误发，即使不是误发也不影响《预售合同》的解除。

庭审中，北京某房产开发公司称因赵某某签署《预售合同》时选择通过工作居住证明方式购房，进行网签后发现工作居住证明虚假，《预售合同》实际无法继续履行，故应当解除。赵某某则称签合同时并未向北京某房产开发公司提供过工作居住证，并不清楚自己是通过何种途径购房，所有手续均由北京某房产开发公司代为办理，但自已现在肯定具备购房资格，并提供《个人所得税完税证明》予以证明。北京某房产开发公司认可完税证明的真实性，但称根据北京市购房政策，赵某某签约时用工作居住证购房，办理产权证时亦需提交工作居住证进行审核，即使赵某某现在具备购房资格,但因之前的工作居住证系伪造，也无法继续办理购房手续。

为查明案件事实、核实双方签订合同及赵某某购房资格相关问题，本院向北京市住房和城乡建设委员会发出协助调查函，该委员会于2013年10月23日复函本院，内容为：“1、《预售合同》（示范文本）系由我委会同市工商局共同制定。当前本市实行《北京市商品房预售合同》联机备案制度，即：房地产开发企业与买房人签订纸质认购书后，由房地产开发企业通过“北京市交易权属管理系统”自行填报《北京市商品房预售合同》内容，然后从‘北京市交易权属管理系统’打印《北京市商品房预售合词》，由双方确认签字后，再由房地产开发企业在‘北京市交易权属管理系统’提交联机备案。2、经与市人力社保局核实，赵某某2011年进行购房资格核验时在系统中填报的工作居住证（编号200907280040)为伪造。根据赵某某完税证明及家庭情况材料，经与市地税局核实其2008至2012年缴纳个税记录，并查询其家庭名下拥有住房情况，截止2013年10月，赵某某具备购房资格。”

经询，涉案房屋目前已经具备交付条件；经本院向房屋权属登记主管部门查询，涉案房屋所在楼宇已经办理初始登记，该楼宇其他房屋均尚未办理产权证。

上述事实，有双方当事人陈述、家庭购房申请表、购房承诺书、快递单、刷卡单、北京市工作居住证管理系统查询、个人所得税完税证明、庭审笔录及上述证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。北京某房产开发公司与赵某某签署的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示。虽然赵某某签署合同时用于资格审核的工作居住证为虚假，但根据庭审查明的事实及现有证据，《预售合同》已经网签备案，赵某某目前具备在北京市购房；的资格，合同目的能够实现，具备继续履行的条件。虽然北京某房产开发公司于2012年6月21日向赵某某发送了解除合同的律师函，但赵某某已经明确表示不同意解除合同，而律师函中所述的解除理由并不属于合同约定的解除条件，北京某房产开发公司行使解除权的条件尚未成就，故无法以律师函的发出认定《预售合同》已经解除。北京某房产开发公司所述只能采用一种途径购房的北京市相关限购政策并不属于法律法规的强制性规定，以此为由要求解除《预售合同》依据不足，本院对北京某房产开发公司要求解除预售合同、注销网签及在此基础上的违约金请求均不予支持。现涉案房屋已经具备交付条件，合同约定的交房时间已经届至，根据《预售合同》约定，赵某某应当先行支付剩余房款，北京某房产开发公司在收到剩余房款后将涉案房屋交付于赵某某，本院对赵某某要求支付房款并交付房屋的反诉请求予以支持。关于赵某某要求北京某房产开发公司办理房屋权属登记的反诉请求，《预售合同》约定的北京某房产开发公司办证时间尚未届至，办证条件尚未成就，故本院对赵某某要求办证的反诉请求不予支持，赵某某可待条件成就后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告)北京某房产开发公司与被告（反诉原告）赵某某继续履行双方于二0一一年十月三十日签署的编号为Y129939的《北京市商品房预售合同》，被告（反诉原告）赵某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京某房产开发公司支付剩余房款一百二十万元，原告（反诉被告）北京某房产开发公司于收到上述款项后十日内将编号为Y129939的《北京市商品房预售合同》项下北京市朝阳区管庄乡塔营村（通惠上河某地块)某房屋交付给被告（反诉原告）赵某某；

二、驳回原告（反诉被告）北京某房产开发公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）赵某某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10065元，由原告（反诉被告）北京某房产开发公司负担（已交纳5033元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉费15600元，由原告（反诉被告）北京某房产开发公司负担7800元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）赵某某负担7800元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，

向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审   判   长     陈   洁

代理审判员     李   刚

人民陪审员     某月霞

二〇一三年十二月二十六日

书   记   员     周   墨