北京市通州区人民法院

民事判决书

(2012)通民初字第7946号

原告龚某某，男，出生略，汉族，北京某有限公司总经理，住址略，身份证号：略。

委托代理人周甲德，男，出生略，北京某有限公司法务。

委托代理人张某，男，出生略，北京某有限公司法务，住址略。

被告北京某房产开发公司，住所地略，组织机构代码：略。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人廉峰，北京廉峰律师事务所律师。

委托代理人朱某某，男，出生，住址略。

原告龚某某诉被告北京某房产开发公司（以下简称北京某房产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告龚某某的委托代理人张某、周甲德，被告北京某房产开发公司的委托代理人廉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚某某诉称：2011年4月29日，我与北京某房产开发公司签订合同编号为H170155的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买通州区新华大街南、中山大街北侧4#住宅楼1层101(以下简称101号房屋），房屋总价款5543101元，我于2011年5月8日交纳购房首付款2773101元，贷款至今未办理。合同第十二条约定，北京某房产开发公司应当在2011年11月28日前向我交付101号房屋，但至今没有交付。故我起诉要求：1、解除与北京某房产开发公司的合同编号为Y1170155的《预售合同》；2、判令北京某房产开发公司返还我购房款人民币2773101元；3、北京某房产开发公司支付已付房款的1%违约金，即27731.01元；4、诉讼费用由北京某房产开发公司承担。

被告北京某房产开发公司辩称，不同意龚某某的诉讼请求，龚某某购买的系我公司4号住宅楼的底商，现4号住宅楼已经完全具备了交付的条件，我公司与龚某某产生的纠纷是可以协商化解的。如果龚某某坚持要求解除合同退还房款，我公司也愿意与其达成庭外和解。

经审理查明：2011年4月29日，原告龚某某作为买受人与被告北京某房产开发公司作为出卖人签订《预售合同》，龚某某购买某房屋，合同约定房屋总价款5543101元。合同附件五对贷款方式及期限进行了约定：“一、双方同意该商品房（既通州区新华大街新华经典丽园4号楼某房屋）总价款为人民币5543101元。二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2011年4月29日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币1773101元整；2、2011年5月10日前，买受人向出卖人支付首付款计人民币1000000元整。3、2011年7月10日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币2770000元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30日内一次性支付剩余房款。”合同附件十第2-2规定：“如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。”合同签订后，龚某某于2011年5月8日向北京某房产开发公司支付购房首付款2773101元，北京某房产开发公司为其开具发票。但龚某某的贷款至今未办理。龚某某称其已将贷款资料提交北京某房产开发公司的销售人员，但由于其所购买的某房屋系底商，故需要北京某房产开发公司取得4号住宅楼的大产权证后其才可以申请某房屋的贷款，现北京某房产开发公司未取得4号住宅楼的大产权证，故其无法办理某房屋的贷款手续。北京某房产开发公司对此无异议。

另查：龚某某与北京某房产开发公司签订的《预售合同》第十二条交付条件约定：北京某房产开发公司应当在2011年11月28日前向龚某某交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案的日期，具体约定如下：市政基础设施：（1)上水、下水：2011年11月28日达到正常使用；（2)[市政双路供电][过渡性供电]:2011年11月28日达到正常使用。该合同附件八“该商品房所在楼栋本期的项目建设方案”内容为：“北京宏鑫花园二期项目建设方案（宏鑫花园二期包括新华经典丽园5#楼）严格执行《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）《通州区新建商品房住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（通政发[2008]21号）及相关要求，具体如下：建设内容为B住宅楼1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼，计划建设时间为2009年9月至2012年1月。同时在建设程序中约定1#、2#、3#、4#、5#住宅楼应与公共服务设施、市政公用基础设施、道路一同办理工程施工招标、施工许可、竣工验收，并交付使用；最后一栋5#住宅楼竣工验收前，应完成该区域内的所有公共服务设施、市政公用基础设施、道路及代征道路、道路照明、绿化及代征绿化。该补充协议附件八所在的合同第30、31页虽无龚某某签字，但补充协议附件八页码连续，且北京某房产开发公司提供的《预售合同》原件侧面盖有北京某房产开发公司公章。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）（1)逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1)项中的时限）,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1)项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2)逾期超过90日（该日期应当与第（1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1)项中的比率)的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第35页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”2011年11月28日，北京某房产开发公司并未通知龚某某进行收房，故龚某某于2012年2月28日按照《预售合同》中约定的北京某房产开发公司的通信地址“通州区新华大街222号”、北京某房产开发公司的住所地“通州区宋庄镇都市园望都一街2号”、该商品房项目所在地“通州区新华大街南、中山大街北侧”分别邮寄三份《解除合同通知书》，要求退房，因北京某房产开发公司拒收该邮件被退回。2012年4月17日，北京某房产开发公司向龚某某北京市朝阳区富力又一城某处的地址邮寄《入住通知书》，通知龚某某于2012年4月28日至4月29日办理收房验收及入住手续，龚某某于2012年4月18日收取该邮件，龚某某称其按北京某房产开发公司通知的时间至4号楼看房，101号房屋未达到交付条件。至今北京某房产开发公司仍未取得新华经典丽园4号楼竣工验收备案表及4号住宅楼大产权证。

在本案审理过程中，北京某房产开发公司称因该公司与龚某某签订的《预售合同》补充协议附件八约定4#住宅楼应与公共服务设施、市政公用基础设施、道路一同办理工程施工招标、施工许可、竣工验收，并交付使用，而该建设内容的计划建设时间为2009年9月至2012年1月，故补充协议附件八的约定构成了对《预售合同》第十二条约定的交房日期的变更，交房日期应变更为2012年1月31日。龚某某称因补充协议附件八所在的合同第30、31页无其本人签字，故其不认可补充协议附件八的效力。

上述事实，有《预售合同》及《补充协议》、购房款发票、《入住通知书》、《解除合同通知书》、邮政特快专递及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告龚某某与被告北京某房产开发公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务，龚某某虽称《补充协议附件八》无其签字，但《补充协议附件八》内容所在的合同第30、31页与合同页码连续，且北京某房产开发公司提供的《预售合同》原件侧面盖有北京某房产开发公司公章，故《补充协议附件八》应系合同的有效组成部分，与《预售合同》具有同等的法律效力，对龚某某不认可《补充协议附件八》效力的答辩意见，本院不予采纳。虽然按照双方合同第十二条的约定北京某房产开发公司应于2011年11月28日向龚某某交付101号房屋，但《补充协议附件八》约定4号楼计划建设时间为2009年9月至2012年1月，在建设程序上4号住宅楼应与公共服务设施、市政公用基础设施、道路一同办理工程施工招标、施工许可、竣工验收，并交付使用，该补充协议系对交付时间的变更，故北京某房产开发公司最迟应于2012年1月31日向龚某某交付某房屋，且交付的房屋应符合《预售合同》约定的条件，即取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。北京某房产开发公司虽于2012年4月17日向龚某某发出《入住通知书》，通知龚某某于2012年4月28日至29日进行收房验收并办理入住手续，但截止2012年4月30日及本案一审审理终结时北京某房产开发公司仍未取得竣工验收备案表，未达到向龚某某交付某房屋的条件；且由于龚某某购买的某房屋为底商，北京某房产开发公司至今未取得4号住宅楼的大产权证导致龚某某无法办理某房屋的贷款手续，北京某房产开发公司构成根本违约，龚某某有权退房，北京某房产开发公司应退还全部已付款并按照龚某某全部已付款的1%向龚某某支付违约金。故龚某某要求解除其与北京某房产开发公司签署的《预售合同》，并要求北京某房产开发公司返还购房首付款2773101元、支付违约金27731.01元的请求的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告龚某某与被告北京某房产开发公司签署的编号为Y1170155的《北京市商品房预售合同》；

二、被告北京某房产开发公司返还原告龚某某购房首付款人民币二百七十七万三千一百零一元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告北京某房产开发公司给付原告龚某某违约金人民币二万七千七百三十一元零一分，于本判决生效之日起七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万九千二百零六元，由被告北京某房产开发公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审   判   长     刘丹丹

代理审判员     刘   文

人民陪审员     朱瑞林

二〇一二年九月二十四日

书   记   员     赵   晶