北京市东城区人民法院

民事判决书

(2013)东民初字第05372号

原告：杨某某，女，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人：袁广武，北京市京昌律师事务所律师。

委托代理人：郭鹏剑，北京市京昌律师事务所律师。

被告：张某某，男，出生略，汉族，无业，住址略。

被告：张甲，男，出生略，汉族，户籍地略。

原告杨某某与被告张某某、张甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理。依法由代理审判员李双庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：本市东城区演乐胡同某房是原告所有的房屋，自2001年开始，被告张某某即与原告签订租赁合同，并在该房屋内居住，被告张甲系被告张某某之子，亦在涉案房屋内居住。双方之间续签过多次合同，最后一份合同于2012年7月底到期。合同履行中，被告找各种借口，自2006年3月开始陆续拖欠原告房租达40700元，原告认为双方签约时的租金标准已远远低于同地段的房租标准，被告在履行合同时多次欠交房租，存在不诚信的行为。合同到期后，被告多次要求被告退房，被告置之不理。故原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原告与二被告之间的房屋租赁关系；二、判令二被告将北市东城区演乐胡同某北方两间房屋腾退，交还原告使用；三、判令二被告支付2012年9月30日之前所拖欠的房租39200元；四、判令二被告按每月4000元的标准向原告支付自2012年10月1日至实际腾退房屋之日的租金损失。诉讼费由被告承担。

被告张某某辩称：被告张某某自2001年和原告签订房屋租赁协议开始至2012年，每次的房租交接都是其和杨某某之间进行的，其儿子张甲不知情，也没有参与。张甲这些年也是偶尔回来，不应成为被告。现在被告张某某正在找人要账，然后再和原告协商解决。且自2001年租房至今，房屋及空调的维修、上下水的更换都是被告找人修的，也没在乎过钱。希望法院给予一定时间和原告协商解决。被告张甲未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。

经审理查明：涉案的北京市东城区演乐胡同某房是原告所有的房屋。原告提交了双方2009年8月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租原告位于本市东城区演乐胡同某房屋，租赁期限为2009年8月1日至2011年8月1日，租金为每月1100元。原告提交了双方2011年8月1日签订的租赁合同，租赁的房屋与租金标准与前合同一致，租赁期限为2011年8月1日中2012年8月1日。原告主张与被告张某某自2001年开始即建立了房屋租赁关系，被告张某某承租使用涉案房屋至今，被告张某某对此认可。

原告提交了一份张某某2012年9月12日出具的欠条，内容为：“张某某截止到2012年9月共欠杨某某房租40700元整。”经向张某某核实，张某某认可是其所签。原告主张双方2011年8月1日所签订的租赁合同到期后，双方就租金和租赁合同事宜协商未果，被告既不缴纳租金，也未与原告签订新的租赁合同，故诉至法院，诉如所请。

上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、欠条及当事人陈述等在案佐证。

本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案二被告经本院合法传唤，在庭审时无正当理由拒不出庭，应视为其放弃了法定权利。根据本院查明的事实，原、被告双方自2001年起即建立了房屋租赁合同关系，后又续签了房屋租赁合同至2012年8月1日，合同到期后，双方就续签合同交付租金等事宜协商未果。原告认为合同到期后，双方形成事实上的不定期租赁关系，现被告张某某既未缴纳租金，也未与原告签订新的房屋租赁合同，故原告要求解除与被告张某某之间的房屋租赁关系，理由正当，本院予以支持；双方租赁关系解除后，被告张某某已无权继续使用原告的房屋，原告要求被告将涉案的房屋腾退,交还原告，理由正当，本院予以支持；被告张某某承租使用原告的房屋，应当依法向原告支付房屋租金。且在2012年9月12日向原告出具了欠条对拖欠租金的数额予以认可，故原告主张被告张某某向其支付2012年9月30日前的房屋租金39200元，理由正当，本院予以支持；鉴于目前被告张某某仍在使用涉案的房屋，原告要求被告张某某支付2012年10月1日至实际腾退房屋之日的租金损失，理由正当，本院予以支持，具体标准，本院参照双方租赁合同的标准，酌情予以确定；被告张甲并非该租赁关系的当事人，原告要求解除与张甲的租赁关系、张甲拖欠的租金及支付合同解除后租金损失等诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；但原告与被告张某某的租赁关系解除后，被告张甲亦无权继续使用涉案房屋，故原告要求其将涉案房屋腾退，交还原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告杨某某与被告张某某之间的房屋租赁关系；

二、被告张某某、张甲于本判决生效后六十日内将北京市东城区演乐胡同某房腾退，交还原告使用；

三、被告张某某于本判决生效后十五日内向原告杨某某支付二0一二年九月三十日前的房屋租金三万九千二百元；

四、被告张某某于房屋腾空之日给付原告杨某某自二0一二年十月一日起至实际腾退房屋时止的租金损失（按照每月一千一百元的标准支付)；

五、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费659元，由被告张某某负担（于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员      李双庆

二〇一三年七月五日

书   记   员      朱   侗