北京市西城区人民法院

民事判决书

(2013)西民初字第01674号

原告朱某某，男，出生略，汉族，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告王某某，女，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人郭建萍，北京市开创律师事务所律师。

第三人北京某房产经纪有限公司，住所地略。

法定代表人刘某，该公司董事长。

委托代理人郭某某，女，出生略，该公司职员，住址略。

委托代理人徐某某，男，出生略，该公司职员，住址略。

原告朱某某诉被告王某某、第三人北京某房产经纪有限公司（以下简称北京某房产经纪有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人梁志强、被告王某某的委托代理人郭建萍、第三人北京某房产经纪有限公司的委托代理人郭某某、徐某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，我于2012年5月16日在第三人的居间介绍下，与被告代理人即其子张某某签订了购买北京市南纬路2号、先农坛1、甲9号某房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》及补充协议，约定总房价1580000元，定金50000元。次日，我交付了定金50000元、中介费34760元、贷款服务费3000元。后我去涉案房屋规划装修及拆除暖气方案，被告及其儿子张某某接待，被告还给装修工人介绍了房屋的相关情况。后我通知被告及第三人准备网签、面签及过户，被告却称房价上涨要求加价320000元，我不同意。现诉至法院请求判令：1.被告继续履行合同，将位于北京市南纬路2号、先农坛1、甲9号某房屋过户给原告。2.诉讼费由被告承担。

被告王某某辩称，签订房屋买卖合同时我本人没有到场，我没有在委托书上签字，我不知道卖房的事，在诉讼期间才知道。诉争房屋是房改房，夫妻共同财产，被告个人也无权处置。张某某卖房没有得到授权，没有得到追认，合同是无效的，原告的诉讼请求于法无据。

第三人北京某房产经纪有限公司陈述，我方履行了我公司的义务，不存在过错。我方让张某某出示夫妻双方同意售房的证明，但是张某某一直没有给。当时是张某某带着被告本人身份证原件、张某某身份证原件、委托书原件及所有权证原件来我公司与原告签订合同。原告因为要装修去过被告家，被告当时在家，被告知情，证明被告夫妇追认了卖房事宜。现被告不同意卖房是因为想涨价。我们尽到了合理的告知义务和形式审查义务。

经审理查明，涉案房屋北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号某房屋所有权证登记的所有权人为被告王某某（所有权证号为：京房权证优宣私字第某号）。2012年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）王某某之子张某某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》。该合同约定原告购买被告王某某所售诉争房屋，张某某作为王某某的委托代理人，该房屋成交价格为人民币1580000元，付款方式为买受人向出卖人支付定金人民币50000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。后原告与张某某（以被告名义）及第三人签订《补充协议》及《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等，约定了出售涉案房屋的相关事宜。在关于涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》中，张某某均作为房屋所有权人王某某的代理人在上述合同及协议中签字。张某某在房屋买卖过程中，向原告及第三人出示了王某某作为委托人的委托书，委托书中载明：本人因不在北京现委托张某某为代理人，代办位于宣武区南纬路2号先农坛街1、甲9号某小区房屋买卖手续，代收定金、代签合同等。代理人所签署一切手续均经过本人授权，原（愿）承担一切法律责任。代理人愿承担一切法律责任。委托书落款处载明，委托人：王某某，代理人：张某某，日期为“2012.5.16”。后原告陆续支付定金50000元，向第三人支付了服务佣金，向北京某投资担保公司支付了服务佣金3000元。

审理中，被告主张落款日期为“2012.5.16”的委托书上委托人签名处“王某某”的签字不是本人所写，并申请对该委托书签名进行笔迹鉴定。经本院委托鉴定，北京明正司法鉴定中心出具司法鉴定书（京正【2013】司文鉴字第40号），鉴定意见为：根据现有样本，落款日期为“2012.5.16”的《委托书》上落款委托人处的“王某某”签字字迹与样本字迹不是同一人所书写。被告为此支付鉴定费2700元。

庭审中，原告主张在买卖合同、补充协议等签订后，原告夫妇曾到诉争房屋规划装修、修改暖气等问题，被告本人在场，未提出异议，并且原告还曾看望过被告夫妇，所以被告对卖房事宜是清楚的。被告对原告的上述主张予以否认。第三人庭审中陈述曾要求张某某出示夫妻双方同意售房证明，但张某某一直没有出示。另外，原、被告均认可由第三人提供的证人苗某证人证言的真实性。第三人陈述证人苗某为其公司当时的业务员。苗某出庭证实，买卖房屋的接洽人一直是张某某，张某某系持被告本人身份证、张某某身份证、涉案房屋所有权证、已签字的委托书等相关证件原件与原告签订的合同，第三人没有见过房主本人。

另查，原、被告及第三人均确认被告未将诉争房屋实际交付给原告居住、使用。

上述事实有当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》、委托书、发票、证人证言等证据在案佐证。

本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，诉争房屋登记的所有权人为被告王某某。根据现有证据可以证明，张某某系持王某某的身份证、房屋所有权证书等证件原件及落款为委托人“王某某”的委托书，以被告王某某名义与原告、第三人签订房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同等。被告对此陈述不知情。经本院鉴定，委托书并非王某某本人签名。而以房屋为标的物的不动产买卖中，受让人及相关义务人主张自己善意时，要尽到一定的查询、核实义务，对不动产的真实权利状况、受托人是否有权代理等不知情应要求其不存在重大过失。本案中，第三人北京某房产经纪有限公司作为专业的房屋交易中介公司，收取了服务费用，应尽到合理、谨慎的注意、审查和提示等义务，以便服务交易双方，促成交易的合法达成。根据现有证据可以认定，第三人在未见到房屋所有权人本人的情况下，即推定委托书系房屋所有权人本人即被告签字以及被告授权张某某将诉争房屋出售。并且我国现行法律未强制规定不动产共有人须全部记载于房屋所有权证书，但众所周知，根据婚姻法相关规定，婚姻关系使得房屋所有权证书有时无法反映房屋的真实权属状况。对此，第三人在庭审中自述也曾要求张某某提供所有权人夫妻双方同意售房的证明，而张某某并未提供该证明。在此情况下，第三人仍促使张某某与原告签订合同、协议，并收取了服务佣金等费用。故第三人在此次房屋中，并未尽到基本的注意、审查和提示义务，存在重大的瑕疵。对于第三人认为自身尽到了义务，不存在过由，本院不予采信。另外，原告作为完全民事行为能力人，在进行购买房屋等处分重大财产权利事项时，亦应本着对自身权益保护的原则尽到基本的、合理的注意和审查义务。原告购买房屋时虽经过第三人中介公司的介绍购买，但并不能完全排除原告自身有对买卖的标的物权属状况、委托出售等基本情况进行查询、核实的义务。本案中，现有证据不足以证实原告对此尽到了相关义务，且原、被告均确认被告未将房屋实际交付原告居住、使用，因此不宜认定原告为善意第三人从而取得房屋所有权。

综上所述，现原告及第三人提供的证据不足以认定被告本人出于真实意思表示委托张某某出售诉争房屋，与原告、第三人签订房屋买卖合同、补充协议等文件，以及原告事后知道并同意张某某代理其将房屋出售给原告，被告对此亦予以否认。故本院认定，张某某以被告名义与原告、第三人签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等，系无权代理，且未经过被告的追认，上述合同、协议等，均对被告不发生法律效力，属于无效的合同、协议。并且原告及第三人在签订诉争房屋买卖合同、协议过程中也均存在一定过错。故本案原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告朱某某的全部诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告朱某某（已交纳三十五元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费二千七百元由原告朱某某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   长      谷祖杰

人民陪审员      李丹萍

人民陪审员      杨   敬

二〇一三年十月二十一日

书   记   员      宋   然