北京市西城区人民法院

民事判决书

(2014)西民初字第03484号

原告朱某某，男，出生略，汉族，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告北京某房产经纪有限公司，住所地略。

法定代表人刘某，该公司董事长。

委托代理人徐某某，男，出生略，北京某房产经纪有限公司法务专员，住址略。

原告朱某某诉被告北京某房产经纪有限公司(以下简称北京某房产经纪有限公司）居间合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人梁志强、被告北京某房产经纪有限公司委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，2012年5月16日，我经被告居间与张某某签署了购买张某某母亲王某某名下位于北京市南纬路2号、先农坛街1、甲9号某房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》及补充协议。签约前，被告向我出示了王某某委托张某某出售上述房屋的委托书，基于对被告作为专业中介机构的信任，我签署了上述购房合同并向张某某支付了购房定金、向被告支付了服务佣金34760元、贷款服务费3000元。此后张某某多次要求涨价，中介也多次配合约大家谈价格，中介有多次机会可以确定价格，但是却没有。因价格问题我们最终没有达成协议。后张某某拒绝履行合同，我诉至法院，法院经审理认为被告谎称有王某某授权书而欺骗我签署购房合同及支付房款和中介费的行为是严重恶意的。现房价已大涨，被告应当赔偿。故起诉要求被告退还佣金34760元、贷款服务费3000元；要求被告赔偿房屋涨价的预期利益损失500000元；要求被告支付鉴定王某某签名的鉴定费2700元；诉讼费由被告负担。

被告北京某房产经纪有限公司辩称，本案事实经过是，业主王某某的儿子张某某持王某某授权委托书及相关房产手续原件、身份证前往我公司与原告签订房屋买卖合同，当时确实没有见到王某某本人。但双方签订合同后，原告方见到过王某某本人，王某某也认可了张某某代其出售房屋事实，后因房屋价格上涨，业主方反悔，导致房屋买卖合同纠纷，张某某提供的王某某的授权委托书经法院鉴定，结果为并不是其本人签字。但我公司认为，张某某在此过程中存在欺骗行为，我公司也属于受害人，我公司并不是政府权力机关，只能对张某某出具的授权委托书进行形式上的审查，并没有进行实质审查的能力，从事实上看，张某某存在恶意欺诈行为，导致我公司无法查出授权委托书是假的，我公司已经尽到了合理的审查义务，因此给原告造成的损失应该由张某某承担。我公司确向原告收取了服务佣金34760元，该佣金属于原告损失，但应该由张某某承担。贷款服务费是由北京某投资担保公司收取的，不应向我公司主张。对于定张的房屋涨价预期损失，没有证据证明数额，而且据我公司了解的情况，原告在得知业主方不再出售房屋后，已经另行购买了房屋，不存在其主张的损失问题。原告主张的鉴定费法院已经判决由原告承担，其不应再向我公司主张。

经审理查明：北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号某房屋所有权证登记的所有权人为王某某。2012年5月16日，朱某某（买受人)、王某某之子张某某作为王某某（出卖人）的委托代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》。该合同约定朱某某购买王某某所售诉争房屋，房屋成交价格为人民币1580000元，付款方式为买受人向出卖人支付定金人民币50000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。后朱某某、张某某（以王某某名义）及北京某房产经纪有限公司签订《补充协议》及《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等，约定了出售诉争房屋相关事宜。其中补充协议第三条中约定：由于王某某个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托张某某代为签署出售位于北京市宣武区（现西城区）南炜路2号、先农坛街1、甲9号某房产的买卖合同以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得王某某本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按北京某房产经纪有限公司要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人应承担违约责任。在关于诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》中，张某某均作为房屋所有权人王某某的代理人签字。张某某在房屋买卖过程中向朱某某及北京某房产经纪有限公司出示了王某某作为委托人的委托书。后朱某某陆续支付定金5000元，向北京某房产经纪有限公司支付服务佣金34760元，向北京某投资担保公司支付服务佣金3000元。因合同履行过程中发生争议，2013年朱某某以王某某为被告、北京某房产经纪有限公司为第三人向我院提起诉讼，要求判令王某某继续履行合同，将位于北京市南纬路2号、先农坛1、甲9号某房屋过户至其名下。该案审理过程中，经鉴定，委托人为王某某的委托书落款处签名并非王某某本人所写。因该鉴定产生鉴定费2700元。2013年10月21日，我院出具（2013)西民初字第01674号民事判决书，判决认定：张某某以王某某名义与朱某某、北京某房产经纪有限公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等，系无权代理，且未经过王某某的追认，上述合同、协议等，均对王某某不发生法律效力，属于无效合同、协议。北京某房产经纪有限公司在此次房屋交易过程中，并未尽到基本的注意、审查和提示义务，存在重大的瑕疵。而朱某某购买房屋时虽经过中介公司的介绍购买，但并不能完全排除其自身对买卖的标的物权属状况、委托出售等基本情况进行查询、核实的义务。因此朱某某与北京某房产经纪有限公司在签订诉争房屋买卖合同、协议过程中也存在一定过错。最终判决驳回了朱某某的全部诉讼请求；案件受理费70元及鉴定费2700元由朱某某负担。该判决于2013年11月13日生效。本案审理中，根据朱某某的申请，我院依法委托北京某房产评估公司就北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号某房屋截止至前述判决生效日2013年11月13日的市场价值进行了评估，结论为：该房屋在此时点的单价为45181元/平方米，总价为2324132元。委托评估前北京某房产经纪有限公司表示朱某某在判决生效前另行购置了房屋，评估应以其另行购房时间为时点，朱某某对另行购房事宜予以否认。委托评估后北京某房产经纪有限公司向我院申请调查取证，要求对朱某某及其爱人来某某购房情况进行调查，结果显示，2013年3月8日，朱某某及其爱人来某某另行就北京市丰台区果园2号楼某房屋与他人网签存量房屋买卖合同，2013年3月27日其二人取得该房屋所有权证。

另查，朱某某在进行本案诉讼的同时，另案起诉张某某房屋买卖合同纠纷一案，亦要求张某某赔偿其房屋涨价预期利益损失，并将本案中对房屋价值的评估报告作为证据在该案中提交，同时要求张某某负担此项评估费用。

上述事实，有各方当事人陈述、（2013)西民初字第01674号民事判决书、评估报告、购房信息查询单等在案佐证。

本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。经生效判决确认，张某某以王某某名义与朱某某、北京某房产经纪有限公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等均对王某某不发生法律效力，属于无效合同、协议。北京某房产经纪有限公司因提供居间服务而向朱某某收取了服务佣金34760元，现上述所有合同、协议均被确认无效，即北京某房产经纪有限公司并未促成合同成立，因此朱某某要求其返还此服务佣金34760元，理由正当，本院予以支持。就朱某某要求返还贷款服务费3000元一节，鉴于该款项系北京投资担保有限的服务收取人并故其要求北京某房产经纪有限公司予以返还，本院不予支持。

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。依据前述生效判决，虽然张某某无权代理行为应为合同无效的主要原因，但朱某某和北京某房产经纪有限公司未尽到基本审查、注意义务，亦存在一定过错，上述三方行为共同作用导致朱某某购房目的无法实现，在此期间如房屋价格增长，朱某某再行购置同等房屋必然产生差价损失，北京某房产经纪有限公司对于其违反忠实居间义务给委托方造成的预期范围内的损失应予以赔偿。在三方签订的补充协议中虽约定代理人未获得授权导致合同无效，则代理人应承担违约责任，但张某某承担相关责任的约定不能直接免除北京某房产经纪有限公司违反居间义务给委托方造成损失的赔偿义务。本案中，根据朱某某的申请，我院以（2013)西民初字第01674号民事判决书生效日为界点，对该时点的房屋价值进行了评估，根据评估结果，至此时房屋增值总额为744132元。即诉争房屋价格确呈增长趋势，但考虑到朱某某在前述判决生效前已经另行购置了房屋，避免了损失的进一步扩大，同时朱某某仅支付了购房定金，尚未进一步履行，本院认为不宜完全按照上述增值幅度确定朱某某预期利益损失，对此本院将综合上述情节、评估所得房价走势和幅度以及北京某房产经纪有限公司的过错程度，依法酌情确定北京某房产经纪有限公司应赔偿差价损失数额为十万元。就朱某某要求北京某房产经纪有限公司赔偿其在（2013)西民初字第01674号民事案件中发生的鉴定费2700元一节，由于北京某房产经纪有限公司亦为该案当事人，判决书中已经确认由朱某某负担该鉴定费，而未确认北京某房产经纪有限公司应承担此费用，现朱某某再行要求北京某房产经纪有限公司赔偿，没有事实依据，本院不予支持。就本案所作房屋价值评估而发生的评估费，鉴于朱某某将该评估报告及评估费票据亦作为其起诉张某某之证据，并要求张某某负担，故对该笔评估费的负担问题本院依法在该两案中共同处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起七日内，被告北京某房产经纪有限公司返还原告朱某某服务佣金三万四千七百六十元。

二、自本判决生效之日起七日内，被告北京某房产经纪有限公司赔偿原告朱某某房屋差价损失十万元。

三、驳回原告朱某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千二百零五元，由原告朱某某负担六千二百一十元（已交纳）；由被告北京某房产经纪有限公司负担二千九百九十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。评估费六千六百四十八元，由原告朱某某负担一千三百三十元（已交纳）；由被告北京某房产经纪有限公司负担一千三百三十元，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   长      齐   菲

审   判   员      周宝筠

人民陪审员      付希萍

二〇一四年十二月十八日

书   记   员      徐   莹