北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2010)朝民初字第26019号

原告朱某某，女，出生略，汉族，住址略。

委托代理人张立军，北京市世纪律师事务所律师。

委托代理人李某，男，出生略，汉族，住址略。

被告张某，女，出生略，汉族，住址略。

委托代理人张甲，女，出生略，汉族，住址略。

第三人北京某房产开发公司，住所地略。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人殷某某，男，出生略，汉族，该公司助理，住址略。

原告朱某某与被告张某、第三人北京某房产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋培海独任审判，书记员王曼担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年7月13日，原被告双方在北京某房产经纪有限公司提供的居间介绍下签订房屋买卖合同，约定被告将其拥有所有权的由本案第三人开发的位于北京市朝阳区来广营乡来广营村新天国际城某区（D1)又名北纬40°某号楼某单元某号，面积为93.98平方米的房屋以124.5万元的价格卖给原告，原告于2009年7月28日前将首付款87万元支付给被告，剩余房款由银行贷款形式支付给被告。合同签订后原告依约履行了合同义务，按时向被告支付了购房款及购房定金，并对房屋进行了高档装修。因本案第三人尚未给被告办理产权证，故此原被告双方尚未办理产权过户手续。2010年3月原告接到被告通知，称被告将不履行合同，要求原告搬出房屋并将房屋返还被告，原告多次找被告协商未果。原告认为，原被告签订的房屋买卖合同依法有效，双方应当依约履行合同义务，被告通知原告其将不履行合同，其行为已经构成预期违约。现起诉要求：1、判令被告继续履行合同，由第三人将位于北京市朝阳区来广营乡来广营村新天国际城某区（D1)又名北纬40°某号楼某单元某号登记在原告名下；2、被告承担原告因维权支付的律师费1万7120元。

被告辩称：不同意原告的第1项诉讼请求，因为双方在签订房屋买卖合同的时候，被告没有取得房屋产权证，与原告签订的是无权处分的合同，无法继续履行。按照建委的规定，房屋需要在建委的网站上进行网签，被告的房屋未取得产权证，无法在建委的网站上进行网签。被告和第三人签订的预售合同进行了登记。由开发商把产权证直接登记在原告名下是违反规定的，无法操作。由开发商把产权办理到被告名下，然后再过户到原告名下是可以操作的，但是时间很长。开发商现在还没有通知被告办理产权证，诉争房屋现在还不具备办理产权证的条件，房屋现在还存在抵押的问题。如果将来房屋具备办理房产证的条件，可以将房产证办理到被告名下，被告也不同意将产权证过户到原告名下，因为过户时间无法确定，而且房屋买卖合同是无效的。第2项诉讼请求没有合同依据。

第三人辩称：第三人是和被告签订的预售合同，产权证只能办理到被告名下。根据预售合同的约定，从2009年5月31日交房之日起的720日内办理完分户产权证。目前还不具备办证条件，因为第三人现正在办理大产权证，大产权证下来后才能办理分户产权证。

经审理查明：2009年7月13日，原被告签订《北京市房屋买卖合同》，约定：被告将朝阳区来广营乡来广营村新天国际城某区（D1)又名北纬40°某号楼某单元某号房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，建筑面积共93.98平方米，成交价124.5万元；双方同意自房产证下来后30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人在签订合同时支付定金2万元，在2009年7月28日前将首付款85万元支付给出卖人，剩余房款由银行贷款形式支付给出卖人；首付款85万元包含定金2万元。

另查，被告于2007年9月27日与第三人签订《北京市商品房预售合同》，购买了第三人开发建设的诉争房屋（房屋地址为：朝阳区来广营乡来广营村某号住宅楼某单元某号）。合同约定：第三人于2009年5月31日交房，于交房之日起6个月内取得所在楼栋的权属证明；被告同意委托第三人或其指定的机构办理房屋权属转移登记并支付委托费用；如因第三人责任导致被告未能在交房之日起720日内取得房屋所有权证书的，第三人承担违约责任。

原告于签订《北京市房屋买卖合同》的当日向被告支付了定金2万元，于2009年7月28日向被告支付了83万元，此后又于2009年7月29日代被告向第三人支付了2万元。原被告均认可原告已向被告支付了共计87万元购房款。被告于2009年7月28日将诉争房屋交付给了原告。原被告均认可《北京市房屋买卖合同》中约定的“房产证下来”是指被告取得分户产权证。

原告在本案诉讼中决定放弃第1项诉讼请求中要求第三人将诉争房屋登记在原告名下的诉讼请求，保留要求被告继续履行买卖合同的诉讼请求。

上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、付款凭证、庭审笔录等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告以签订合同时未取得产权证为由主张合同无效的抗辩意见没有法律依据，本院不予釆纳。被告以合同现不具备履行条件、目前无法取得产权证为由拒绝继续履行合同的抗辩意见亦无法律依据，本院不予采纳。现被告明确表示拒绝继续履行合同，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告已有拒绝履约的意思表示，为避免双方发生争议，本院依据合同约定对被告的履行方式明确如下：在诉争房屋具备办证条件时，被告应配合第三人将房产证办理到被告名下，之后被告应将诉争房屋产权过户到原告名下。对于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，原告未提交相关证据证明该费用已实际发生，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告张某继续履行其与原告朱某某于2009年7月13日签订的《北京市房屋买卖合同》，在北京市朝阳区来广营乡来广营村某号住宅楼某单元某号房屋具备办理分户产权证条件时，被告应配合第三人北京某房产开发公司将房产证办理到被告名下，之后被告应将诉争房屋产权过户到原告名下。

二、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。

案件受理费25元，由原告负担12.5元（已交纳），由被告负担12.5元（原告已预交，被告于本判决生效后3日内支付）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

代理审判员      宋培海

二〇一〇年八月十三日

书   记   员      王   曼