北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第17112号

原告（反诉被告）段某某，男，出生略，汉族，现住略，身份证号略。

委托代理人王某某，男，出生略，汉族，北京市朝阳区某法律服务所法律工作者，住址略。

委托代理人杨某某，女，出生略，满族，北京市朝阳区某法律服务所法律工作者，现住址略。

被告（反诉原告）郭某某，女，出生略，汉族，退休职员，现住址略，身份证号略。

委托代理人刘某某（郭某某之子），男，出生略，汉族，无业，现住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

原告（反诉被告）段某某（以下称姓名）与被告（反诉原告）郭某某（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。段某某及其委托代理人王某某、杨某某、郭某某委托代理人刘某某、梁志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

段某某诉称：我是北京市朝阳区某村农民，1996年8月27日，我与郭某某签订《买卖房屋契约》，约定：“北京市朝阳区某村民段某某现有北房3间西房2间，地界东西10米，南北14.5米，折合145平米，折合亩数0.22亩，东至段书军，西至关道，南至关道，北至关道，与北京市朝阳区八大公坟某号郭某某经过友好协商，将房屋转让郭某某，作价肆万元整，付款方式二次付清。”合同签订后，郭某某付清房款，我将房屋交给郭某某。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故双方买卖合同应为无效。现要求1、确认我与郭某某于1996年8月27日签订《买卖房屋契约》无效，我返还郭某某购房款4万元；2、郭某某将位于北京市朝阳区某村某号院落及房屋腾空交给我。

郭某某答辩并反诉称：一、不同意段某某的诉讼请求，也无法将房屋交给段某某，当年的房屋早已不存在，现房屋及附属设施均系我翻建或新建，段某某的诉讼请求没有法律依据,更无法实际履行，请法院驳回其诉讼请求。二、1996年双方进行房屋买卖时，并没有法律法规禁止此类房屋买卖，涉案房屋也于签约后随即交付给了我，早已履行完毕。三、涉案房屋买卖系双方在某村领导及街坊四邻见证下签署的协议，村委会也加盖了公章，同日农工商合作社收取了我的村建基金6000元。《房产登记表》等法律文件的房主也变更成了我，水电等也早已过户给了我。四、在当年房屋价格比较便宜的情况下，我夫妇因住房困难，基于对段某某承诺的信任及村委会的见证，而放弃购买商品房并选择购买涉案房屋，后为了保障正常舒适居住，在经济十分紧张的情况下，于1997年新建了东房2间，1999年翻建了北房3间，2002年翻建了2间西房，2003年改造了电线并新装电表，2005年新建了厨房、卫生间、澡房、澡房与大门之间避风阁和3间北房的避风阁，2008年改造了自来水管道并新装水表，期间还对院落地面进行了水泥固话、对房屋进行了装修装饰，原来的房屋早已不复存在了。五、我自1996年入住该房屋至今，已有17年的时间，期间丈夫在该房屋去世，我更加珍惜与丈夫共建的房屋，形成了长期稳定的占有关系。六、段某某已经丧失了主张涉案房屋和土地的权利，因为其已经在该村另有宅基地房屋（奶子房某号），村委会是房屋所占土地的所有权人，在段某某另有宅基地房屋时，涉案院落的使用权已经由村委会无偿收回，所以该土地的权利人是村委会而不是段某某，段某某没有起诉资格。根据相关法律法规的规定，农村村民只能有一处宅基地房屋，如法院支持其主张，意味着段某某将有两处房屋，明显与法相悖。七、涉案房屋的所有权已经因为买卖行为而转移给我，该房屋所占用的土地系某村集体所有，也因为土地所有权人村委会在协议上盖章确认及变更房主为郭某某的行为而同意给我使用，故段某某对该房屋已经没有任何权益，其取回宅基地房屋没有任何理由。八、我至今没有其他任何可供居住的房屋，没有其他安身之所，如果腾退此房，其结果就是露宿街头。我丈夫已经去世，我本身也已经近70岁高龄，没有经济能力购买房屋，也无法承受露宿街头的折磨，再说我又有多少年可以居住在此，从人道主义角度来说，从维护社会稳定的角度来说，也不应支持段某某的诉讼请求。如果法院认定合同无效，我反诉要求段某某给付我补偿款80万元。

段某某就反诉辩称：郭某某的反诉请求没有事实和法律依据，根据本案的情况，依据评估的数额一共是51万余元，我同意补偿给郭某某398182元，超出部分我不同意。

经审理查明：段某某系北京市朝阳区某村村民。郭某某系北京市朝阳区城镇居民。1996年8月27日，段某某与郭某某签订《买卖房屋契约》，段某某将其位于北京市朝阳区某村某号（后更名为甲号，以下简称某村甲号）宅基地上自有的北房3间、西房2间及院落作价4万元转让给郭某某。协议达成后，郭某某依约支付全部购房款，段某某将院落房屋交付给郭某某。郭某某入住后对房屋进行了翻建并新建了部分房屋。案件审理中，经郭某某申请并由双方协商选定鉴定机构，本院委托北京某房产评估公司对某村甲号院内宅基地区位补偿价及房屋、附属设施重置成新价进行评估，该公司于2013年6月20日出具《房地产估价报告》，评定在估价时点2013年6月4日，房屋重置成新价为110940元、附属设施重置成新价为9264元、区位补偿价为391500元，以上共计511704元。郭某某预交评估费5000元。

以上事实，有买卖房屋契约、房地产估价报告等书证及当事人庭审陈述在案佐证。

本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。段某某与郭某某签订的《买卖房屋契约》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。因段某某并非北京市朝阳区某村村民，其配偶或子女亦非购买房屋所在地集体组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该《买卖房屋契约》应为无效。

合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故段某某要求郭某某返还房屋及院落，本院予以支持，段某某亦应向郭某某返还购房款。因郭某某购房后在该院内有新建、翻建和装修，对于该部分房产及添附价值，段某某亦应向郭某某支付，具体数额本院参照相关评估报告扣除原购房款予以确定。考虑到出卖人段某某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故段某某应对合同无效承担主要责任。对于买受人郭某某信赖利益损失的赔偿，本院结合出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素并参照相关评估报告予以酌定。被告的其他反诉请求均无事实依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）段某某与被告（反诉原告）郭某某于一九九六年八月二十七日签订的《买卖房屋契约》无效；

二、被告（反诉原告）郭某某于本判决生效后六十日内返还原告（反诉被告）段某某位于北京市朝阳区某村甲号房屋及院落；

三、原告（反诉被告）段某某于本判决生效后六十日内返还被告（反诉原告）郭某某购房款四万元；

四、原告（反诉被告）段某某于本判决生效后六十日内支付被告（反诉原告）郭某某新建房屋及添附价值十二万零二百零四元；

五、原告（反诉被告）段某某于本判决生效后六十日内赔偿被告（反诉原告）郭某某信赖利益损失二十七万四千零五十万元；

六、驳回被告（反诉原告）郭某某的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费八百元，由原告段某某负担五百元（已交纳四百元，其余一百元于本判决生效后七日内交纳），由被告郭某某负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费一万一千八百元，由反诉原告郭某某负担四千五百八十七元，由反诉被告段某某负担七千二百一十三元（均于本判决生效后七日内交纳）。

评估费五千元，由原告（反诉被告）段某某负担三千五百元（已由被告（反诉原告）郭某某预交，于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）郭某某），由被告（反诉原告）郭某某负担一千五百元（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审   判   长        蔡   峰

代理审判员       徐永飞

人民陪审员       张   勇

二〇一三年八月二十日

书   记   员        黎伟伟