北京市大兴区人民法院

民事判决书

(2013)大民初字第10846号

原告洪某，女，出生略，汉族，上海某股份有限公司职员，住址略。

委托代理人王某，北京某律师事务所律师。

被告方某，女，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人王某，北京市某律师事务所律师。

被告赵某，女，出生略，汉族，湖北省某置业开发有限公司职员，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

委托代理人李某，男，出生略，汉族，北京市某律师事务所实习律师，住址略。

原告洪某与被告方某、被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告洪某及其委托代理人王某，被告方某的委托代理人王某，被告赵某的委托代理人梁志强、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洪某诉称：2012年10月18日，原、被告经某房地产经纪有限公司中介，签订《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同及补充协议各1份，约定由我购买二被告所共有的位于北京经济技术开发区北侧绿化带某办公楼3层302号（现房产证地址为北京经济技术开发区文化园西路某院某号楼302号，以下简称：302号）房屋一套，合同总价款670000元，相关交易税费及中介费由我承担。我应于合同签订之日支付定金50000元；于2012年11月17日前将首付款400000元（含已支付的定金50000元）支付给二被告，二被告收到该款后交付房屋。二被告应于2013年10月18日前取得房屋产权证书，及还清原贷款剩余部分并办理完毕解除抵押手续，且必须在取得房屋产权证后五日内通知我及中介方，并积极配合办理房屋产权过户手续。同时约定，如二被告未及时通知及未积极配合过户，及拒绝将该房屋出售给我或者擅自提高房屋交易价格的，二被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向我支付违约金。协议签订后，我按约履行，已实际支付首付款400000元，二被告也将房屋交付于我。二被告在2013年5月份即取得了房屋产权证书，后亦还清贷款、办理完解除抵押手续，但二被告未告知我，我得知后多次催促，二被告却迟迟不配合办理产权转移手续，更于近日明确提出解除房屋买卖合同，而情愿承担违约金。即使出售房屋的授权委托书的签字不是赵某本人所签，我在购买302号房屋属于善意第三人，我作为善意第三人签订的合同应当是有效合同，且方某的行为也构成表见代理。为维护我的合法权益，为此请求法院判令：1、二被告继续履行合同，协助办理302号房屋的产权过户手续；2、二被告支付违约金134000元；3、诉讼费及保全费由二被告承担。

被告方某辩称：不同意洪某的诉讼请求。涉案房屋有两个房主，而合同系一人签订，在洪某起诉状中的事实理由与事实不符，整个合同买卖的签订与履行都是由我一人办理的，赵某并没有参与，起诉状中的所指的被告仅是我。

被告赵某辩称：不同意洪某的诉讼请求，洪某与方某签订的房屋买卖合同是无效合同。我与方某是朋友关系，共同购买的302号房屋，且依法进行了公证。302号房屋交易价格为670000元，远低于购买价格。且方某就卖房一事从未告诉过我，我得知后多次表示不同意出卖302号房屋。请求法院依法确认北京市存量房屋买卖合同无效。

经审理查明：2010年4月1日，方某、赵某与某房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，约定以550662元的价格购买302号房屋，付款方式采用按揭方式。2011年10月21日，北京市中信公证处出具（2011)京中信内民政字14075号公证书，载明方某与赵某为302号房屋的产权共有人，方某与赵某对上述房产各享有50%份额。

2012年10月18日，方某以本人及作为赵某代理人的名义，与洪某在某房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定洪某以670000元购买302号房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定出卖方承诺在2013年10月I8日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知买受方及居间方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，买受方应于2012年11月17日前将首付款400000元（含已支付的定金50000元)支付给出卖方。该补充协议还约定，出卖方逾期履行本补充协议义务超过15日或拒绝将房屋出售给买受方的，出卖方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。合同签订后，洪某向方某支付了房屋首付款共计4000OO元，方某向洪某交付了302号房屋。

另查，至本院庭审辩论终结前，302号房屋已取得所有权证，其上载明共有人为赵某、方某。经洪某申请，本院出具（2013)大民保字第33-2号民事裁定书，对302号房屋予以查封。

庭审中，洪某主张签订《北京市存量房屋买卖合同》时方某系有权代理，提交《北京市存量房屋买卖合同》1份予以佐证，并主张在签订合同时方某提供了赵某签字的委托书。经本院向某房地产经纪有限公司调取交易档案，档案内有2012年10月14日以赵某签名的委托书1份，该委托书内容为：今委托方某（共有产权人）出售林肯公园某办公楼3层302,相关事宜委托其全权办理。洪某对该委托书认可，赵某对此不认可，方某自认委托书尾部赵某的签名系方某书写。经赵某申请，本院委托中天司法鉴定中心对该委托书中“赵某”签名字迹进行司法鉴定；中天司法鉴定中心于2014年1月26日出具鉴定意见书，鉴定意见为委托书中“赵某”签名字迹与样本签名不是同一人所写。洪某对鉴定意见书认可，方某、赵某对鉴定意见书亦认可。赵某为此次鉴定支付鉴定费12000元.

庭审中，洪某主张虽然委托书系方某所写，但方某在签订房屋买卖合同过程中系有权代理，且赵某在事后予以追认，提交录音材料2份；方某、赵某对录音材料不认可，但不申请鉴定。经询，洪某自认在签订《北京市存量房屋买卖合同》过程中未见到赵某本人。经本院释明，洪某坚持要求二被告履行合同，配合其办理过户手续的诉讼请求。

上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间合同、鉴定报告书等证据材料在案予以佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，302号房屋系方某和赵某共有，故未经赵某同意，方某不得擅自处分共有房屋。方某在与洪某签订《北京市存量房屋买卖合同》过程中所出示赵某的授权委托书，经鉴定非赵某本人书写，且方某当庭亦自认系其伪造，故方某在赵某本人不知情的情况下出卖302号房屋，构成无权处分。

对方某手持虚假授权委托书向洪某出售302号房屋，是否构成表见代理的问题，本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，虽洪某坚持认为方某的行为构成表见代理，但其自认在签订《北京市存量房屋买卖合同》过程中未见过赵某或与其电话联系，仅在交易出现争议后见过赵某，且洪某提供的录音亦无法认定赵某对方某的代理行为予以追认，故无法认定方某出售房屋的行为构成表见代理。

关于洪某所称其对涉诉房屋属善意取得一节，本院认为，根据相关法律规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此上述三个条件是确定洪某是否为善意第三人的必要条件。现302号房屋未实际过户登记到洪某名下，不符合转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的要件，即不构成善意第三人取得。

方某与洪某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方均应全面履行。但依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，洪某要求二被告依据合同约定协助办理302号房屋的过户手续，因方某欠缺处分权，其需征得共有权人赵某的同意，方有权处分共有财产；而赵某现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给洪某，《北京市存量房屋买卖合同》实际已履行不能，故对洪某要求二被告配合其办理房屋过户手续并支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：

驳回原告洪某的全部诉讼请求。

案件受理费二千九百八十元，由原告洪某负担（已交纳）；鉴定费一万二千元，由被告方某承担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   长         贺   维

人民陪审员      刘希荣

人民陪审员      刘秀敏

二〇一四年七月二十四日

书   记   员      韩思云