北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第26093号

原告朱甲，男，出生略，汉族，中国电信某地分公司职员住址略。

委托代理人谢某，北京市某律师事务所律师。

被告朱乙，男，出生略，汉族，某电力公司职员，住址略。

被告姜某，男，出生略，汉族，北京某科技有限公司职员，住址略。

被告由某，女，出生略，汉族，博士后，住址略。

姜某、由某委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

第三人北京某房地产经纪有限公司，住所地略。

法定代表人刘某，董事长。

委托代理人李某，男，出生略，汉族，北京某房地产经纪有限公司法务专员，住址略。

原告朱甲与被告朱乙、被告姜某、被告由某，第三人北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱甲委托代理人谢广益，朱乙，姜某，姜某及由某代理人梁志强，某公司委托代理人李响均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

朱甲诉称：我与朱乙系父子关系，2009年11月，我和朱乙与北京某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了合同编号为Y911474的《商品房预售合同》，约定我和朱乙共同购买北京市朝阳区清河营南街7号院某处房屋（以下简称涉案房屋）。2012年3月，华茂公司将涉案房屋交付给我和朱乙使用。2012年5月16日，在我不知情的情况下，朱乙擅自与姜某、由某签订合同编号为E09087093号《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给姜某、由某。2012年12月，我准备结婚装修房屋时，朱乙才告知涉案房屋已经出售，我才得知此情况。涉案房屋为我和朱乙共有房屋，朱乙无权处分亦无权代理，其擅自处分房屋行为侵害了我的合法权益。故诉至法院，要求法院判令朱乙与姜某、由某于2012年5月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号E09087093)无效。

朱乙辩称：认可朱甲所述。涉案房屋离家太远，我就想卖房再换一套房屋给朱甲结婚用，但当时家人包括朱甲不同意卖房，只是我自己的想法。我委托某公司出售房屋，当时房屋刚开始装修，家中有施工人员。某公司应该是带着姜某、由某去看过房。某公司组织我和姜某、由某进行商谈，我告知房子是毛坯房，房产证尚未下发，另出示了原购房合同，明确表示涉案房屋是我和朱甲两人的。某公司提过要朱甲签字，我说朱甲来不了了，由我代签。我想尽快售房便不再计较装修，直接一并转给姜某、由某，由他们继续装修。签订合同时，我将所有手续都交给了姜某、由某。他们支付了100万元购房款。签完合同后，我让爱人在配偶同意售房的声明上签字，我爱人不同意，朱甲也不同意。我认为合同效力有问题，同意朱甲的诉讼请求。

姜某、由某辩称：不同意朱甲的诉讼请求，其所述并非事实。2012年4月，朱甲与朱乙委托某公司代为出售涉案房屋，某公司先后带了近20个客户去看房。当时房屋正在装修，我方去看过至少三次，其中两次朱甲和朱乙均在场。我方也询问了为何装修房屋还要出售，朱甲说不喜欢此房。2012年5月16日，在某公司提供居间服务下，我方与朱乙签署了《北京市存量房屋买卖合同》。签约当日，朱甲没有到场。朱乙表示朱甲有事来不了了，向我们出示了自己的身份证原件、朱甲身份证原件及原购房合同原件、购房发票原件及贷款还清证明。我方不放心，朱乙表示系父子关系，如果不同意也不可能拿到朱甲身份证。同时，某公司让朱乙当场打电话给朱甲进行确认，朱乙说价款是223万元，如果可以就尽快处理房子。朱甲表示同意。签约当日，我方支付定金5万元，后续支付95万元并办理了房屋物业交割手续。接收房屋后我方继续装修，期间朱甲、朱乙还去屋内搬运了剩余瓷砖。我方入住房屋居住至今。2013年6月10日，房产证办理完毕登记在朱甲、朱乙名下，二人各占50%份额。我方认为《北京市存量房卖合同》合法有效。

某公司述称：我方有多个业务员带客户去看过S号房屋，带姜某、由某去看了3次。其中一次看房时，朱甲丨场监工，也参与询问了房价等。签订合同时，朱乙持其与朱二人的身份证原件、原购房合同原件及购房税费发票原件。时，我方想确认有无变化，朱乙当场用手机免提给朱甲打得话，主要内容是朱乙询问朱甲房价是否可以，朱甲确认可以对话内容在场全部人员均听到了。其实房价早就已经谈好，：场再最后做了确认。我方认为《北京市存量房屋买卖合同》是有效的。签订合同后，朱乙与我方联系说违约可不可以，我；答复违约金过高不建议违约，他就走了。朱甲年龄尚轻，没巧购房能力，购房都是家里的钱。朱乙作为一家之主售房并收I房款是正常的。涉案房屋现市场价格已经接近400万元，房价飞涨才引发诉讼。我方作为买卖居间方，了解交易情况，陈述真实，应予采信。

经审理查明：2012年5月16日，经某公司提供中间服务，朱乙（出卖人)、朱甲（共有权人）与姜某、由某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号E09087093)，所购房屋系涉案房屋，建筑面积94.7平方米。房屋成交价栘系223万元，买受人可以在签订本合同同时支付定金5万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。经询，各方均确认出卖方由朱乙签名，并代朱甲一并签名。同日，朱乙亦代朱甲、朱乙（甲方）与姜某、由某（乙方）签署《付款补充协议》，约定：乙方须于签约当日支付给甲方购房定金5万元，第一笔首付款75万元乙方须于签约次日支付给甲方；第二笔首付款20万元乙方须在2012年5月31日前支付给甲方；尾款123万元由乙方贷款银行在双方办理完产权转移登记手续之后由贷款银行直接支付给甲方。甲方须在收到乙方购房定金后将房屋钥匙门禁等一切相关手续全部交接给乙方，交接之前该房屋产生的费用由甲方承担，交接后产生的费用由乙方承担；在双方交接完第一笔首付款后，在产权过户前该房屋的使用权归乙方所有。

签订合同后，姜某、由某于2012年5月17日付清首付款80万元。朱乙亦于当日将涉案房屋交付姜某、由某，并办理了物业登记变更手续。2012年5月27日，姜某、由某支付20万元购房款。

经查，朱乙与朱甲系父子关系。2009年11月，朱乙、朱甲与北京华贸奥苑房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买涉案房屋。2013年6月9日，涉案房屋产权登记系朱乙、朱甲按份共有，双方各占50%份额。

关于合同签订情况，姜某、由某及某公司均表示购房前经某公司带领，姜某、由某看房3次，至少有一次朱甲在场监督装修施工，对于售房及房价知情并认可。签订合同当日，朱乙携朱甲及朱乙身份证原件、《商品房预售合同》原件到场，并现场通过免提方式与朱甲对话，朱甲同意朱乙签署《北京市存量房屋买卖合同》。朱乙则表示朱甲从未参与售房过程，看房签约均由其个人进行。签约时仅携带《商品房预售合同》原件等材料，并未出示朱甲身份证原件。朱乙认可签约当日与朱甲通过电话，但称内容为询问其身份证号，并非告知出售房屋事宜。朱甲则称对于看房售房事情全不知情。

以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《商品房预售合同》、收条、首付款交接确认函、转款凭证等在案为证。

本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。此制度的建立以诚信为基础，以维护交易稳定为出发点，保护善意第三人的合法利益。

本案中，涉案房屋系朱乙与朱甲按份共有，朱甲主张朱乙一人签署《北京市存量房屋买卖合同》无效的法律依据在无权代理，此亦为广义无权处分之范畴。在委托人与受托人均否认代理权限的情况下，朱乙是否构成表见代理为本案定性之关键。姜某、由某通过房屋经纪机构即某公司提供居间服务购房，涉案房屋为朱乙与朱甲共同购买，且朱乙与朱甲系父子关系。虽未出具书面委托书，但签订《北京市存量房屋买卖合同》时在场三方卖方朱乙，买方姜某、由某及居间方某公司，其中，姜某、由某及某公司两方在案陈述均表明当时朱乙通过免提电话征询朱甲意见，在朱甲认可情况下签约。朱乙虽否认朱甲知情，但亦认可当时与朱甲通过电话。基于朱乙与朱甲亲缘关系及购房渊源，结合经居间方在场促成签约的事实陈述，可认定姜某、由某尽到了合理审慎的购房义务，其有理由相信朱乙对于涉案房屋享有处分权及代理权，此亦符合伦理常情与交易习惯。故此朱乙签署的《北京市存量房屋买卖合同》有效并应约束朱乙与朱甲，本院对于朱甲提出合同无效抗辩事由，不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条之规定,判决如下：

驳回原告朱甲的诉讼请求。

案件受理费三十五元，由原告朱甲负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍不交纳上诉案件受理费，按不上诉处理。

审   判   长         孙   琪

人民陪审员        刘军社

人民陪审员        李德良

二〇一三年九月五日

书   记   员        陆    地