北京市西城区人民法院

民事判决书

(2014)西民初字第01348号

原告朱某某，男，出生略，汉族，住址略。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告张某某，男，出生略，汉族，无业，住址略。

委托代理人郭建萍，北京市开创律师事务所律师。

原告朱某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人梁志强，被告张某某的委托代理人郭建萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，2012年5月16日，原告经北京某房产经纪有限公司居间与被告张某某签署了购买被告母亲王某某名下的位于北京市西城区南综路2号、先农坛街1、甲9号某房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版)》及补充协议。签约之前，被告称其母亲王某某授权其代为出售上述房屋，并由中介北京某房产经纪有限公司公司向原告出示了王某某委托被告出售上述房屋的委托书，被告还带领原告实际查看了上述房屋，基于对被告和中介的信任，原告签署了上述购房合同并支付购房定金50O00元。后来被告多次要求涨价，因房价上涨被告又拒绝履行合同。原告起诉要求履行合同，法院鉴定确定授权委托书不是王某某的签名，是张某某自己伪造的，法院认为被告无代理权，上述合同无效。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告退还原告购房定金50000元；2、被告支付原告违约金158000元；3、被告向原告赔偿房屋涨价的逾期利益损失500000元；4、被告向原告支付鉴定其母亲王某某签名的鉴定费2700元;5、被告向原告支付评估费6648元；6、由被告承担本案诉讼费用。

被告张某某辩称，被告当时是考虑本案涉案房屋无人居住，到北京某房产经纪有限公司咨询情况，北京某房产经纪有限公司的工作人员把被告咨询的情况当做房产信息记下来并予以发布，被告在中介的引导下和原告签订了相应的房屋买卖合同。房屋实际所有权人即被告父母并不同意出售，经过法院审理查明认定被告没有代理权，所以被告所签订的合同与协议被认定无效。按照国家无效合同的规定，被告同意返还原告5万元定金，但不同意原告的其他诉讼请求。

经审理查明，涉案房产坐落于北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号某房屋所有权证（京房权证优宣私字第某号）登记的所有权人为王某某。

2012年5月16日，在北京某房产经纪有限公司（以下简称：北京某房产经纪有限公司公司）的见证下，被告张某某作为其母王某某（出卖人）的委托代理人，与原告朱某某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》。合同约定朱某某以人民币1580000元的价格购买涉案房产，付款方式为买受人向出卖人支付定金人民币50000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。此后，张某某亦作为王某某的委托代理人，与朱某某及北京某房产经纪有限公司公司三方签订了《补充协议》及《居间服务合同》，约定了出售涉案房产相关事宜。其中补充协议第二条约定：若王某某、朱某某有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。补充协议第三条约定：由于王某某个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托张某某代为签署出售涉案房产的买卖合同以及其它一切相关文件。代理人保证已经获得王某某本人的上述授权，并保证王某某本人会按北京某房产经纪有限公司公司要求亲自到场配合办理涉案房产出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人应承担违约责任。2012年5月17日，张某某收取朱某某购房定金5万元。在上述关于涉案房产签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》、《补充协议》及《居间服务合同》中，张某某均作为王某某的代理人签字。

2013年，朱某某起诉王某某、北京某房产经纪有限公司公司要求继续履行房屋买卖合同并将涉案房产过户至其名下。在该案审理中，经鉴定，张某某持有的委托书非王某某本人签名。因该鉴定产生鉴定费2700元。2013年10月21日，本院作出的(2013)西民初字第01674号民事判决书认定：张某某以王某某名义与朱某某、北京某房产经纪有限公司公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等，系无权代理，且未经过王某某的追认，上述合同、协议等，均对王某某不发生法律效力，属于无效合同、协议。北京某房产经纪有限公司公司在此次房屋交易过程中，并未尽到基本的注意、审查和提示义务，存在重大的瑕疵。而朱某某购买房屋时虽经过中介公司的介绍购买，但并不能完全排除其自身对买卖的标的物权属状况、委托出售等基本情况进行查询、核实的义务。因此朱某某与北京某房产经纪有限公司公司在签订诉争房屋买卖合同、协议过程中也存在一定过错。最终判决驳回朱某某的全部诉讼请求，案件受理费70元及鉴定费2700元由朱某某负担。该判决已于2013年11月13日生效。

另查，朱某某在进行本案诉讼的同时，还以居间合同纠纷为由起诉了北京某房产经纪有限公司公司，要求北京某房产经纪有限公司公司赔偿其房屋涨价预期利益损失。在该案中，根据朱某某的申请，我院依法委托北京某房产评估有限公司就涉案房产截止至前述判决生效日2013年11月13日的市场价值进行了评估，结论为：该房屋在此时点的单价为45181元/平方米，总价为2324132元。为此，朱某某支付评估费6648元，其亦将此评估报告作为证据在本案中提交并要求张某某负担此评估费用。

庭审中，朱某某自认其与爱人于2013年3月27日另行购买一套住房并且已经取得该房屋所有权证。

上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、收据、民事判决书、房地产估价报告、本案庭审笔录等在案佐证。

本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经生效判决确认，张某某以王某某名义与朱某某、北京某房产经纪有限公司公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等均对王某某不发生法律效力，属于无效合同、协议。张某某依据上述合同收取了朱某某购房定金50000元，现该合同已被确认无效，因此朱某某要求张某某返还其购房定金50O0O元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然涉案的补充协议第三条约定了代理人的违约责任，但因该协议已被确认无效，故朱某某要求张某某支付其违约金158000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据前述生效判决，虽然朱某某和北京某房产经纪有限公司公司在购房过程中未尽到基本审查、注意义务，存在一定过错，但张某某无权代理行为应为合同无效的主要原因。在此期间如房屋价格增长，朱某某再行购置同等房屋必然产生差价损失，故对于朱某某的逾期利益损失，张某某应承担主要的赔偿责任。根据朱某某的申请，我院以（2013)西民初字第01674号民事判决书生效日为界点，对该时点的房屋价值进行了评估，根据评估结果，至此时房屋增值总额为744132元。即诉争房屋价格确呈增长趋势，但考虑到朱某某在前述判决生效前已经另行购置了房屋，避免了损失的进一步扩大，同时朱某某仅支付了购房定金，尚未进一步履行，本院认为不宜完全按照上述增值幅度确定朱某某预期利益损失，对此本院将综合上述情节、评估所得房价走势和幅度以及张某某的过错程度，依法酌情确定张某某应赔偿差价损失数额为三十万元。

关于在（2013)西民初字第01674号民事案件中发生的鉴定费2700元，因被鉴定的委托书系张某某提供，朱某某对于委托书上不是王某某签名一事不可能知情。且生效判决已经判决朱某某承担该笔鉴定费，故该笔费用亦为涉案合同无效后对朱某某造成的损失，对此张某某应承担全部的赔偿责任，故朱某某要求张某某支付鉴定费2700元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于朱某某要求张某某支付评估费6648元的诉讼请求，因该评估费发生在朱某某诉北京某房产经纪有限公司公司居间合同纠纷一案中，故对该笔评估费的负担问题本院依法在两案中共同处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起七日内，被告张某某返还原告朱某某购房定金五万元。

二、自本判决生效之日起七日内，被告张某某赔偿原告朱某某房屋差价损失三十万元。

三、自本判决生效之日起七日内，被告张某某赔偿原告朱某某鉴定费二千七百元。

四、驳回原告朱某某其他诉讼请求。

如果被告张某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万零九百七十四元，由原告朱某某负担四千三百八十三元（已交纳）；由被告张某某负担六千五百九十一元，自本判决生效之日起七日内交纳。评估费六千六百四十八元，由被告张某某负担三千九百八十八元，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审   判   长      常   玉

人民陪审员     付希萍

人民陪审员     王培发

二〇一四年十二月十八日

书   记   员      郭盈盈