中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2013)民提字第226号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江门市某建筑有限公司。住所地略。

法定代表人：张某，该公司总经理。

委托代理人：邓海虹，北京市盈科律师事务所律师。

委托代理人：黄某，北京市某律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江门市某物业投资管理有限公司。住所地略。

法定代表人：林甲，该公司董事长。

委托代理人：安某，北京市某律师事务所律师。

委托代理人：韩某，北京市某律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江门市某投资有限公司。住所地略。

法定代表人：林甲，该公司董事长。

委托代理人：安某，北京市某律师事务所律师。

委托代理人：韩某，北京市某律师事务所律师。

再审申请人江门市某建筑有限公司（以下简称甲建筑公司）

为与被申请人江门市某投资管理有限公司（以下简称乙物业公司）、江门市某投资有限公司（以下简称丙投资公司）执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2012)粵高法民一终字第3号民事判决，向本院申请再审。本院以（2013)民申字第225号民事裁定提审本案。现本院依法组成由审判员王富博担任审判长，代理审判员吴景丽、张颖参加的合议庭进行了开庭审理。书记员陆昱担任记录。本案现已审理终结。

广东省江门市中级人民法院一审审理查明：一审法院在执行甲公司与丙投资公司拖欠建设工程款纠纷一案过程中，于2005年1月31日查封了江门市东华一路某两处商铺商铺，2月2日查封了江门市东华一路某停车场及保安办公室等物业（以下合称涉案房产）。2008年11月3日，案外人乙物业公司向一审法院提出执行异议，要求一审法院对上述物业不予执行并解除对上述房产的查封。经审查，一审法院认为乙物业公司的异议成立并于2009年11月12日作出（2009)江中法执外异字第114号执行裁定书，中止对涉案房产的查封。甲公司不服上述裁定，遂向一审法院提起本案诉讼，请求：依法确认涉案房产所有权不属于乙物业公司所有；甲公司依法享有拍卖上述房屋清偿部分债务的优先权；诉讼费用由乙物业公司承担。

另查明：2003年5月14日，丙投资公司通过《董事会决议》，决定将江门市某商业中心首层全层合计384,0.01平方米转让给林某某以抵顶其多投入的1996万元，将四楼全层面积7314.57平方米作价1884万元转让给林某某以抵顶其多投入的出资本息。2003年5月22日，林某某委托丙投资公司将某商业中心二期地块及某商业中心首层全层合计3840.01平方米，四层全层合计7314.57平方米过户至乙物业公司名下。2003年5月26日，丙投资公司作为甲方与乙物业公司作为乙方签订《购买房屋协议书》，约定乙方购买甲方的林金培首层全层、四层全层、保安办公室；房款从甲方欠乙方款项中冲减。2004年11月19日，乙物业公司与林某签订《租赁合同》，将某商业中心四楼（建筑面积931.50平方米）的物业出租给林某作KTV酒廊，租赁期由2004年7月11日起至2012年7月10日止。2004年6月至12月，乙物业公司对某商业中心首层部分房屋办理了《房地产权证》。

再查明：丙投资公司与案外人江门市蓬江区城市建设综合开发有限责任公司（以下简称城建公司）因土地使用权转让及物业过户等问题发生纠纷，于2005年10月30日形成诉讼，该案经广东省高级人民法院2008年3月31日作出（2006)粵高法民一终字第375号终审民事判决，确认某商业大厦是丙投资公司挂靠城建公司开发建设的，虽在城建公司名下，但实际上是丙投资公司的物业，域建公司应当将属于丙投资公司的某商业大厦物业过户给丙投资公司等事实，并判决在影响办理过户手续的原因消除后，城建公司应将某商业大厦部分物业过户给丙投资公司或者丙投资公司指定的客户名下。

一审法院认为，本案的案由为申请执行人执行异议之诉。判断本案诉争标的是否属执行标的、是否可以许可执行的标准应是:案外人乙物业公司对涉案房产是否享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。对此，一审法院认为：在涉案房产产权登记转移之前，乙物业公司对涉案的房产不享有所有权。关于乙物业公司对涉案房产是否享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的问题，一审法院认为，根据广东省高级人民法院已经生效的（2006)粤高法民一终字第375号民事判决所认定的事实，涉案房屋江门市东华一路某涉案房产虽然登记在甲公司名下，但实际上是丙投资公司的物业。丙投资公司根据其《董事会决议》将涉案房产抵顶给林某某，并根据林某某的委托于2003年5月26日与乙物业公司签订《购买房屋协议书》，《购买房屋协议书》的性质为以物抵债，系双方当事真实意思表示且内容没有违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。《购买房屋协议书》签订后，丙投资公司就已经实际向金华物业。公司交付了涉案房产，乙物业公司已经实现了对上述房屋的合法占有，此时，乙物业公司对丙投资公司享有配合办理过户登记手续的请求权，具有一定的物权性质。甲公司与丙投资公司之间的拖欠工程款纠纷，经人民法院生效判决，甲公司享有的是对丙投资公司的金钱债权，而不是请求交付标的物的债权，乙物业公司对丙投资公司享有的债权请求权与甲公司享有的债权请求权属不同种类的债权，不同种类的债权不具有平等性。鉴于乙物业公司享有的债权具有一定的物权属性，较之甲公司对丙投资公司享有的一般金钱债权，在效力上享有优先性，加之其权利的形成早于甲公司申请法院查封执行的时间，故乙物业公司享有的债权足以排除对涉案标的的强制执行。

综上，一审法院作出（2010)江中法民一初字第9号民事判决书，确认涉案房产未办理变更登记手续过户给乙物业公司之前，乙物业公司对上述房产不享有所有权；驳回甲公司的其他诉讼请求。案件受理费78977元，由甲公司负担。

甲公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持其全部诉讼请求。主要事实和理由是：(一）《董事会决议》第三条约定将丙投资公司的资产作价抵顶给林某某和案外人佛山丁公司多投入的投资本金及利息，这实际是将公司财产抵顶给股东的非法转移财产的行办，不能对抗公司之外的债权人。公司股东如果多投入出资，则所有股东应按实际出资比例重新确定持有的公司股份份额。林某某和佛山丁公司多投入的出资并不是借款，不应当由丙投资公司承担返还责任，更不能在未作出合法评估的前提下，以物抵债。此外，林某某和佛山丁公司多出资部分如果不增加公司持股比例，则公司的其他股东是受益者，承担返还责任的也应是其他股东，而不是公司。因此，《董事会决议》侵害了其他债权人的合法利益，转让行为无效。（二）《董事会决议》第一条约定“预留相应物业以抵偿丙投资公司的债务及办理过户税费”，而丙投资公司尚拖欠甲公司巨额工程款，何来剩余物业，故抵顶物业的条件尚未成就，抵顶行为无效。（三）一审判决认为乙物业公司对丙投资公司享有的债权请求权，与甲公司享有的债权请求权是不同种类的债权不成立。《购买房屋协议书》是在诉争房屋被查封后形成的，而乙物业公司当时对诉争房屋进行管理，如果丙投资公司要逃避债务，随时都可虚构一份购买协议书。《购买房屋协议书》是否履行，要根据是否支付对价、办理相关手续等进行判断。本案特殊性在于乙物业公司一直占有诉争房屋，且购买对价是他们之间所谓的以物抵债约定，从这些内容来看，购买协议并未真正履行，其目的只是为了丙投资公司逃避债务，债权基础不存在。此外，《委托书》与《购买房屋协议书》自相矛盾，也没有任何证据证明丙投资公司拖欠乙物业公司款项的性质、数额，故一审法院以《购买房屋协议书》认定乙物业公司享有债权请求权错误。

乙物业公司与丙投资公司共同答辩称：（一）甲公司与丙投资公司工程款纠纷案件的背景是，双方曾于2002年5月31日签订一份协议书，明确工程欠款。当时双方经过协商同意，如果丙投资公司不依约向甲公司支付工程款，就以物抵债，并确认了欠款总额以及所抵物业，只不过因为当时楼价下跌，甲公司觉得要物业不划算，在此情况下，双方于2005年1月形成这个工程款的诉讼。《董事会决议》于2003年已形成，当时没有损害任何债权人的利益，包括甲公司。乙物业公司当时就一直使用收益诉争房屋，只不过甲公司当时以抵押无效为由起诉工程款，当时法院判了本金700多万元，申请执行时的标的为1600多万元。丙投资公司已经还款1400多万元，所欠余额有限。在工程款诉讼开始之前的两年，《董事会决议》就形成了。丙投资公司与股东之间是债权债务关系，跟甲公司与丙投资公司的债权债务关系是一样的，不存在哪个优先的问题，故以物抵债协议合法有效。

二审法院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：

丙投资公司注册资金100万元，股东林某某出资40万元，占40%;佛山丁发展公司出资35万元，占35%;江门市某外经贸易进出口公司出资25万元，占25%。董事为：林某某、陈某、李某。丙投资公司确认：股东林某某通过香港某有限公司投入及借款给丙投资公司本金37203231.38元,计提利息60073060.96元，共计97276292.34元。佛山丁发展公司投入本金20502136元，计提利息29782309.34元，共计50284445.34元。江门市某外经贸易进出口公司投入本金665万元，计提利息12134798.8元，共计18784798.8元。乙物业公司注册资金1000万元，股东为：江门市蓬江区乙物业公司出资25万元，占2.5%;林某某出资975万元，占97.5%。

2000年3月13日，林某某、陈某、李某三人召开董事会,通过《董事会决议》，内容为确认各股东内部股权比例为,在案外人华联实业发展总公司退出丙投资公司的工商登记手续完成后，股权比例为林某某占40%、佛山丁发展公司占35%、江门市外经贸易进出口公司占25%。2、对1995年8月丙投资公司与各股东签订的《借贷协议书》中，原有利息的计算方法作如下调整：林某某（香港科埠有限公司）投入本金7084310元，按月利率2%计息，原有利息3001340.37元作为投资款，但不再计算利息；佛山丁发展公司投入本金9382690元，按月利率2%计息，原有利息4869446元作为投资款，但不再计算利息。3、丙投资公司的注册资本100万元中，林某某40万元，佛山丁发展公司35万元，江门市外经贸易进出口公司25万元，在会计核算中不计算利息，各股东其余的投资款按月利率2%计息，所有利息不计算复息。5、今后某商业中心销售收入按以下顺序偿还债务和投资款:①某商业中心销售收入首先偿还丙投资公司银行借款和股东之外的对外借款。②偿还1995年8月前投入的前期地价款借款（即1995年8月25日董事会会议记录确认的林某某及佛山丁发展公司投入资金及利息转为借款部分）和林某某投入的超过其股权比例的工程款。③在还清上述两项后，按各股东股权比例偿还股东投资款本息，本金与利息的偿还比例为70:30……7、与甲公司谈判用以下方法支付工程款：以某商业中心三楼全层作抵押向银行贷款，用于偿还甲公司工程款，利息由丙投资公司支付，丙投资公司负该项贷款的偿还责任并提供贷款担保。

林某某通过乙物业公司分7次划款给丙投资公司1600万元，丙投资公司收款后向乙物业公司开具收据，用以偿还中国银行江门分行的贷款。

在另案甲公司诉丙投资公司拖欠工程款的诉讼中，广东省高级人民法院已生效的（2006)粵高法民一终字第343号判决查明：2002年5月31日，甲公司与丙投资公司就建设某商业中心首期工程款问题签订《协议书》，主要内容为：双方确认截至2002年3月31日止，丙投资公司共欠甲公司本息26739745.51元。丙投资公司同意于2003年3月31日前全部付清上述款项给甲公司。丙投资公司将拥有的暂记挂在城建公司名下的某商业中心三楼全层房屋物业面积7230.769平方米和五楼全层房屋物业面积4529.802平方米作为上述未付款的抵押物，同意将上述抵押物以原开发商城建公司名义办妥真实房产权证。如果丙投资公司未能如期全部付清未付甲公司的款项，则金华公司同意采用以物抵债的形式将上述未撤销抵押登记手续的抵押物全部过户给甲公司，用以抵偿未付甲公司的款项及派生权益。若丙投资公司在2003年3月31日前未付清甲公司的款项，甲公司将依协议即时行使相应之权利，直接通知城建公司办理过户手续。城建公司在该份协议上签字盖章。2003年11月6日及2004年1月12日，甲公司向丙投资公司发出函件，称因丙投资公司超过2003年3月31日的还款期限没有还款，按协议约定某商业中心的三、五层物业属甲公司所有，从2003年4月1日起，应由甲公司来收取相应租金，并要求丙投资公司将已收取的租金还给甲公司。2004年1月13日，丙投资公司复函甲公司，称因城建公司单方面停止售楼工作，影响了丙投资公司的筹资计划致未能如期还款，责任不在丙投资公司，并重申某商业中心的三层物业属丙投资公司所有，收益理应归丙投资公司。2003年12月22日，甲公司与丙投资公司签订《协议书》，约定丙投资公司通过贷款偿还甲公司部分工程款9499320元，并解除某商业中心的五层物业抵押登记。

二审法院认为，二审争议的焦点为乙物业公司对广东省江门市东华一路某商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等诉争房屋是否享有足以阻止甲公司申请执行的实体权利。这涉及以下几个具体问题：

(一）关于乙物业公司购买广东省江门市东华一路某商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等诉争房屋有无支付对价的问题。该院认为，乙物业公司与丙投资公司签订《购买房屋协议书》，受让诉争房屋是基于林某某的委托，故林某某对诉争房屋是否享有合法权益则是本案审理的关键。林某某对诉争房屋的权利来源于2003年5月14日丙投资公司的《董事会决议》，因而《董事会决议》是否侵害了甲公司的合法权益是本案争议的焦点。甲公司上诉称《董事会决议》第三条约定用某商业中心四层物业顶抵股东林某某投入的出资款本息，旨在恶意逃避债务，侵害了甲公司的合法权益，应为无效。二审法院认为，丙投资公司向二审法院提供的证据证明，丙投资公司的注册资本为100万元，股东林某某的出资义务仅为40万元，但股东林某某和股东佛山丁发展公司实际上的确多投入了资金用以某商业中心的开发建设。早在2000年3月13日，丙投资公司的三名董事林某某、陈某、李某就已通过《董事会决议》，约定将股东林某某和股东佛山丁发展公司超出注册资本部分多投入的本金作为投资款，按月利率2%计算利息，并约定某商业中心销售收入首先偿还银行借款和股东之外的对外借款后，即按一定比例偿还股东林某某和股东佛山丁发展公司投入的超过其股权比例的投资款本金及利息。该份《董事会决议》第7条还就支付甲公司工程款的方式做了安排，即将某商业中心三层抵押所得贷款，用于偿还该欠款。由此可见，丙投资公司将股东多投入的出资转作借款并计算利息的做法，由来已久，并非甲公司所称的旨在逃避公司债务及私分公司资产。

此外，据（2006)粤高法民一终字第343号民事判决查明的事实，丙投资公司与甲公司曾于2002年5月31日签订了一份《协议书》，双方确认工程欠款的本金及利息数额，双方还约定将某商业中心三层和五层物业抵押给甲公司，如果丙投资公司于2003年3月31日前未能付清工程欠款给甲公司，则上述物业归甲公司所有，甲公司可直接通知城建公司办理过户手续。案涉《董事会决议》形成于2003年5月14日，丙投资公司早已于2002年5月31日签订《协议书》承诺将某商业中心三层和五层物业抵顶给甲公司用以偿还工程欠款本金及利息，且从案涉《董事会决议》第三条的内容来看，丙投资公司抵顶给股东林某某的仅仅是某商业中心四楼全层物业，并未处分抵债给甲公司的某商业中心三层和五层物业。案涉《董事会决议》于2003年5月14日作出后，林某某于2003年5月22日委托丙投资公司将某商业中心二期地块及首层全层、四层全层过户至乙物业公司，乙物业公司于2003年5月26日与丙投资公司签订《购买房屋协议书》时，甲公司与丙投资公司之间的工程欠款问题已经解决，可见，林某某接受以物抵债以及乙物业公司受让诉争房屋的行为，不存在丙投资公司恶意逃避债务，侵害甲公司利益的故意。而甲公司在案涉《董事会决议》形成后及乙物业公司已经购买了诉争房屋之后，于2003年12月22日与丙投资公司签订《协议书》，同意丙投资公司通过贷款来偿还甲公司9499320元，解除某商业中心五层物业抵押登记的行为，属对自己权利的处分。甲公司放弃该五层物业的抵押，导致其丧失抵押权优先受偿的风险应由其自行承担。综上分析，2003年5月14日《董事会决议》及2003年5月26日《购买房屋协议书》均系各方当事人真实的意思表示，其内容没有违反我国法律的禁止性规定，应认定为合法有效。因此，二审法院认定乙物业公司已实际购买了涉案房产，并用林某某的投资款本金及利息支付了全部对价。

(二）关于乙物业公司是否对诉争房屋实际占有的问题。二审法院认为，一审法院在执行甲公司与丙投资公司拖欠工程款纠纷一案中，于2005年1月31日及2月2日查封了诉争房屋，而乙物业公司早在2004年11月19日就与林某签订《租赁合同》，将某商业中心四楼物业出租给林某做KTV酒廊，因此，在一审法院封查之前，乙物业公司对诉争房屋已经实际占有使用。

(三）关于乙物业公司对于诉争房屋没有办理过户手续是否有过错的问题。广东高院另案作出的（2006)粵高法民一终字第375号民事判决确认，某商业中心虽然登记在城建公司名下，但实际上是丙投资公司的物业，并判决城建公司应在影响办理过户手续的原因消除后，将某商业中心部分物业过户给丙投资公司或者其指定的客户名下。因此，二审法院认为，诉争房屋办理过户手续，取决于城建公司与丙投资公司的协调解决，乙物业公司对诉争房屋在被查封前没有办理过户手续没有过错。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号，以下简称《查封规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款规定了在买卖合同中，第三人若对抗执行需满足三个要件，即“已经支付部分或者全部价款”、“实际占有”和“对未办理过户登记手续无过错”。本案乙物业公司作为相关执行案的第三人购买诉争房屋，已经支付了全部价款并实际占有，且其对未能过户没有过错，满足上述法律条款规定的三个要件，因而乙物业公司可以对抗申请执行人甲公司提出的执行申请。二审法院据此作出（2012)粤高法民一终字第3号民事判决，驳回上诉，维持原判。

甲公司不服二审民事判决，向本院申请再审，请求撤销广东省高级人民法院（2012)粵高法民一终字第3号民事判决；对涉案房产许可执行。其主要理由是：（一）丙投资公司与林某某之间不存在“借款”事实，林某某投入的3700万元是履行股东的出资义务，性质上是不可抽回的项目投资款，而非借款。一审法院对实际出资额未予审查，二审法院要求丙投资公司提供林某某出资的证明，为此被申请人才提交了借款合同、明细及记账凭证等证据。甲公司进行了审计，结论是“无法确认金华公司向林某某长期借款的真实性'丙投资公司记账科目中，有53张凭证将“资本公积”直接划横线篡改为“长期借款”，被申请人的行为属于伪造、变造会计凭证。该证据第23页手写内容为“将各股东多投入的资本转为资本公积”。该证据直接说明丙投资公司明知林某某等股东多投入的资本是资本公积，为了逃避清偿债务，恶意将投资款“变造”为借款。该证据第19页的《借贷协议书》中甲方与乙方的代表签名均为林某某一人，香港科埠公司也没有加盖公章，明显属于无效代理。丙投资公司大量记账未按规定取得银行进账单、收款单位收取地价款等原始凭证，仅凭股东内部借款协议、自开收据及通知付款单入账，并将其他应付款、购货款和往来款错误计入长期借款，违反了《会计法》的规定。所有的记账凭证中会计主管、记账、复核、制单均无人签名。（二）丙投资公司用诉争房屋折抵1884万元本息，没有合法依据。根据国发（1996)35号文规定，林某某投入到项目中的资金是不应支付任何利息的。（三）丙投资公司董事会恶意转移公司资产，抽逃资本公积的行为无效。

(四）乙物业公司对诉争执行标的没有支付对价，不享有诉争房产的实体权利。乙物业公司不是以物抵债协议的受让人，乙物业公司所取得的房屋是林某某因债权关系抵自丙投资公司，乙物业公司与丙投资公司虽有房屋买卖合同，但二者间根本不是房屋买卖关系，而是以物抵债关系。林某某与丙投资公司的这种恶意以物抵债侵害了债权人甲公司的合法权益，林某某作为公司法定代表人和股东，明知公司存在巨额债务没有还清的情况下，与丙投资公司协商以物抵债受让争议房屋，不属于善意受让人；在以物抵债协议没有履行前，物权没有发生变更，甲公司有权对房屋进行查封。

丙投资公司和乙物业公司庭审中口头答辩称：《查封规定》第17条规定的是买卖，买卖的核心是一个有对价的交易，林某某取得房产是一个有对价的交易，林某某将房产交给乙物业公司也是一个有对价的交易。按照原审查明的事实，乙物业公司向林某某交付了1600多万，偿还了银行贷款。甲公司主张投资的数额是1亿多，所以认定林某某的投资属于资本公积，是错误的。根据《公司法》第168条规定，资本公积范围有限，不符合这些规定的不应该列入资本公积，本案林某某的投资不属于这个范围。公司的资产由股东认缴的出资和公司的借款构成，公司借款既包括公司以外的人提供的借款，也包括股东的借款。按照丙投资公司的章程，股东会是最高的权力机构，股东会已经通过决议对股东借款的利息等做了约定，这种安排不违反法律规定，不损害第三人利益，合法有效。丙投资公司的会计凭证不存在错误，丙投资公司更正在前，以物抵债处理在后，甲公司的债务已经得到有效处理，所以不存在恶意，不损害申请人利益，合法有效。本案房产在抵给林某某后又转让给乙物业公司，之所以没有及时过户，是因为有其他争议。在丙投资公司和甲公司2002年签订的协议书中，有几个关键条款，一个是欠款数额，二是丙公司承诺一定期限内还款，三是丙投资公司同意将3、5层抵押给甲公司，四是若到期不能还款，申请人直接通知甲公司办理过户手续。本案争议的房产不是抵押给甲公司的房产，因此丙投资公司抵债的方式与处理其他债务方式相同，未损害甲公司的权利。之所以造成现在这个情况，是由甲公司造成。江门中院的几份执行裁定书已经执行了部分工程款，在另案的工程款诉讼之后，丙投资公司已经支付了部分工程款。不是由于被申请人的原因造成的迟延执行不能算作迟延履行期间。另外，甲公司认为股东会决议无效有误，股东会决议即使存在恶意串通，也应该是可撤销决议，而撤销期间已经过了。

本院除对原一、二审查明的事实予以确认外，另查明：

丙投资公司1995年设立时，公司章程规定首期投资总额1.46亿元，注册资本100万元，林某某出资额为15万元，占注册资本15%。章程第十一条规定，各股东“应按工程进度及各方相应的出资额按期投入资金”。后来丙投资公司股东及股权结构发生变更，林某某出资占注册资本40%。

在丙投资公司与城建公司的拖欠建设工程款一案中，广东省高级人民法院作出的（2006)粵高法民一终字第343号民事判决确认，某商业中心工程于1996年1月开工，1999年1月竣工。

本案二审期间，丙投资公司和乙物业公司向二审法院提交了林某某通过香港科埠公司向丙投资公司投入资金的证据，其中有53张会计收款凭证中记载的原始科目为“资本公积”，后被更改为“长期借款'另有一张手写书证载明：“丙投资公司注册资本为一百万元，现将各股东多投入的资本转为资本公积。佛山丁公司：5473433.23;市外经贸易进出口公司：6073133.13;某有限公司：3885966.49;某投资开发公司：558483.37。资本公积合计：15991016.22”。

本院认为，本案争议的焦点问题是，乙物业公司是否合法拥有某商业中心涉案房产的所有权，进而是否拥有阻却人民法院进行执行的事由。

根据《查封规定》第十七条的规定，判断乙物业公司是否具有阻却人民法院执行的事由，主要审查乙物业公司是否具备已经支付全部价款、实际占有案涉物业以及对未办理过户登记没有过错三个条件。对于乙物业公司已经实际占有案涉物业以及在查封时未办理过户登记没有过错，二审法院已经作了认定，本院予以认可，不再赘述。因此，本案再审审理的重点是乙物业公司受让本案的物业，是否已经支付了全部价款。

乙物业公司系通过与丙投资公司签订《购买房屋协议书》而受让本案物业，其主张购买房屋的对价就是林某某对丙投资公司额外出资形成的借款债权。因此，林某某对丙投资公司是否因额外出资而享有借款债权，即成为本案审理的关键。对此，本院认为：

(一）林某某对丙投资公司的额外出资不是借款，而属于资本公积金，林某某对丙投资公司所谓的借款债权并不成立。首先，丙投资公司1995年设立时，公司章程规定首期投资总额1.46亿元，而公司注册资本只有100万元，故包括林某某在内的各股东还需额外出资，公司章程第十一条也因此规定各股东“应按工程进度及各方相应的出资额按期投入资金”。但对于股东在注册资本之外的出资属于什么性质，章程并未明确规定。1993年1月7日财政部发布的《房地产开发企业会计制度》第311号科目“资本公积”部分规定：“一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等……。”对于资本溢价的范围，第二款明确规定“投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。”《中华人民共和国公司法》（1994年7月1日起施行）第一百七十八条规定，国务院财政主管部门规定列入资本公积金的其他收入，应当列入公司资本公积金。据此可知，股东对公司的实际出资大于应缴注册资本部分的，应属于公司的资本公积金。乙物业公司主张林某某对丙投资公司多缴的出资属于林某某对丙投资公司的借款，但未提供证据证明双方事先对该出资的性质为借款以及借款期限、借款利息等有特别约定，在此情形下，根据财政部的规定，林某某多缴的出资应为资本公积金，而非借款。其次，《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发【1996】35号）规定：从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设；在投资项目的总投资中，除项目法人从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金；投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回；投资项目的资本金一次认缴，并根据批准建设的进度按比例逐年到位。本案中的某商业中心项目是丙投资公司挂靠城建公司开发的，某商业中心于1996年1月开工建设，1999年完工，国务院上述通知对其具有规范效力。因此，认定林某某对丙投资公司的出资为资本公积金，符合国务院的相关规定，具有政策依据。再次，二审期间，被申请人提供的手写书证记载：“丙投资公司注册资本为一百万元，现将各股东多投入的资本转为资本公积。佛山丁公司：5473433.23;市外经贸易进出口公司：6073133.13;某有限公司：3885966.49;某投资开发公司：558483.37。资本公积合计：15991016.22”。由此证明，丙投资公司各股东对多缴出资的性质为资本公积金也是明知并认可的。第四，二审期间，被申请人提供的林某某通过香港科埠公司向丙投资公司出资的53张会计凭证原始记录即为“资本公积”，虽后来被更改为“长期借款”，但根据会计法的规定，会计凭证不得变造，丙投资公司变造上述会计凭证的行为违反会计法，应属无效。

(二）资本公积金属于公司的后备资金，股东可以按出资比例向公司主张所有者权益，但股东出资后不能抽回，也不得转变为公司的债务计算利息，变相抽逃。2003年5月14日，丙投资公司董事会决议用本案的房产抵顶林某某多投入的出资本息，实质是将林某某本属于资本公积金的出资转变为公司对林某某的借款，并采用以物抵债的形式予以返还，导致林某某变相抽逃出资，违反了公司资本充实原则，与公司法和国务院上述通知的规定相抵触，故董事会决议对林某某借款债权的确认及以物抵债决定均应认定为无效。

(三）乙物业公司与丙投资公司签订《房屋购买协议》时，系依据林某某的指定而受让本案物业，并以林某某对丙投资公司额外出资形成的借款债权作为对价而以物抵债。但本院认为，林某某根据以物抵债决议受让本案物业并不具有合法性基础，该借款债权也不成立，故乙物业公司依据林某某的指定而受让案涉物业不具备《查封规定》第十七条规定的阻却人民法院执行的条件，乙物业公司也不应取得涉案房产的所有权。

此外，林某某与本案讼争房屋的权属认定具有一定的关联，为查明事实，其参加本案的诉讼似更为妥当。但因林某某是丙投资公司的法定代表人，二者在本案中具有利益上的一致性，且林某某也以丙投资公司法定代表人的身份参与了本案的诉讼，故林某某未作为案件当事人参加诉讼并未影响其实体权利，本院对此不再另行处理。

综上，原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国公司法》（1994年7月1日起施行）第三十四条、第一百七十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销广东省江门市中级人民法院（2010)江中法民一初字第9号民事判决、广东省高级人民法院（2012)粤高法民一终字第3号民事判决；

二、江门市乙物业投资管理有限公司对某商业中心四层1号铺（401)、2号铺（402)、保安办公室和停车场不享有所有权。

一、二审案件受理费各78977元，均由江门市乙物业投资管理有限公司、江门市丙投资有限公司连带承担。

本判决为终审判决。

审   判   长      王富博

代理审判员     吴景丽

代理书记员     张   颖

二〇一三年十二月二十三日

书   记   员      陈   昱